不動産投資　プロが答えるQ&A～賃貸借契約の解除篇～

オーナー様の物件管理についての悩みや疑問に、ユナイテッド不動産が実例を交えながらお答えしていきます。

Q1.賃借人が迷惑行為を行っている場合、賃貸人として何をするべきでしょうか？

A1.先ずは管理会社を通して注意喚起を行ってください。

一向に改善されない場合は、任意での明渡しを請求します。

それでも明け渡さない場合、最終手段で法的な明渡しの手続になってくるかと思います。

その際に重要なのは、客観的な状況証拠をより多く収集するのが大事だと考えております。

弊社の管理物件でも近隣に迷惑を掛ける入居者がいました。

その入居者のせいでお部屋を移りたいという入居者おり、オーナー様としてはすぐにでも契約解除したいとのご意向でした。

弊社の顧問弁護士に確認したところ、いきなり契約解除し明渡しをするのはハードルが高いので、客観的な状況証拠（被害状況）を集める必要があると回答がありました。

同時並行で、入居者に対する注意喚起を致しましが、一向に改善されない為、任意での明渡しを請求しました。

しかし、これに対しても応じなかったので最終的に提訴し法的に明渡しを請求致しました。

その際に役に立ったのが、収集した他の入居者や近隣住民からの被害の報告です。

これにより客観的にその入居者が迷惑行為を行っており、貸主との信頼関係が破壊されていると認められ、契約解除、明渡しが認められた事例がありました。

最悪の場合を想定し、より多くの状況証拠の収集が大事になると考えております。

Q2.入居者がペットを飼育したいと要望がありましたがどのような点に注意すればいいでしょうか？

A2入居者がペットを飼育する上で、注意しなくてはならないのは、他の入居者への影響と室内への影響です。

ペットの鳴き声や臭い等で、他の入居者に迷惑をかけ、クレームに繋がり、

最悪の場合、退去してしまうという事もあります。

そして、マンションの場合は、基本的に室内で飼育をするわけですから、

壁や床への引っ掻き傷、糞尿等による汚損や臭いが残ってしまう場合があり、

退去時の原状回復工事で多大な費用を要する恐れがあります。

そのため、そもそもペット禁止にする場合は、契約書でその旨を記載しておくことが重要になります。

飼育を認める場合は、ペット飼育に関するルールを書面で締結することが重要です。

近隣に迷惑をかけた場合やルール違反の場合のペナルティ、

そして退去時の原状回復に関する細かい取り決めを行う事が重要です。

また、担保としての敷金を追加で差し入れて貰う事等を承諾の条件にするといいでしょう。