これだけは知っておきたい投資リスク~Part②~

老朽化のリスク

建物が経年と共に物理的な劣化は不動産の宿命です。

一棟の建物であれば、それぞれ箇所の耐用年数を考慮し、適時メンテナンスを行う必要があります。

メンテナンスの種類には、①予防 ②延命(繰り延べ)③緊急対応と大きく3つに分類します。予防については何か不具合が発生する前に対応するもので、一番理想的なメンテナンスです。次に延命ですが、これは耐用年数も考慮し、そろそろ改修の時期だけど、予算の都合で先延ばしをする場合や、無駄なコストは掛けずに物件を現況のまま売却する場合等、状況・目的に合わせて対応するのに効果的です。

最後に最も避けたいのが緊急対応です。これはクレームが伴い、場合によっては損害賠償を請求される場合もあります。結果、入居者の不満足を招き入居者離れにも繋がってきます。そして、十分に価格を検証する時間もないため、結果、余計に出費することになります。

これらを勘案し計画的なメンテナンスを行う必要があります。

 

滞納リスク

滞納問題は不動産投資で大きなリスクの一つです。

滞納が始まったら、電話や現地訪問での督促、連帯保証人への連絡が初動の対応です。

滞納が常習化している場合、内容証明郵便で支払督促や契約解除の通知を行い、それでも支払わない場合、最終手段として訴訟等の法的手段を通じて明け渡しを行います。

ただ、訴訟を行った場合、明け渡しまでに半年以上かかるケースもあり、訴訟期間中も入居募集もできず期間損失が発生します。

また、せっかく裁判所から勝訴判決が確定したにも関わらず、契約者に差し押さえる財産も無く、最終的に回収が困難になるケースもあります。できるだけこのようなケースは避けたいところです。そのため、賃借人の支払い能力を把握し、話し合いにより早期に明け渡して頂くなど、合理的な判断も必要になってきます。

 

火災・天災リスク

火災・天災は、所有者ではコントロールしづらいリスクでもありますが、万一、起きてしまった場合に、出来るだけ所有者責任を低くする必要があります。

火災については、法定で定められた消防点検を行い、消防署から指導があれば指摘箇所の改修を行いオーナーとしての義務を履行することです。

万一、消防署からの指摘を改善しないまま火災が発生した場合、多額の損害賠償を請求される可能性があり大きなリスクがあります。

また、建物に入居するテナントの種類によって、建物の用途が変更し消防点検内容が変更になることも注意が必要です。その場合は、テナントが負担する責任と、所有者として負担する責任を書面で明確にしておくことが重要です。そして、テナントが責任を負担しない時には、消防署と相談しながらテナントに改善を求めることも必要です。

火災保険については、建物所有者が加入する保険はもちろんですが、入居者にも火災保険加入を必須にするようにしましょう。建物構造が木造等の火に弱い構造である場合は予め火災の原因となる機器の使用制限をする等、契約書に盛り込んでおくことも大事です。

 

 

以上に挙げた意外にも様々なリスクが存在しますが、これらリスク回避の為に何より必要なのは、信頼できる不動産の専門家ではないでしょうか。

我々にはこれらリスク対して実体験に基づくご提案が可能です。

不動産にお困り事があれば、ユナイテッド不動産にお任せください。

関連記事