これだけは知っておきたい投資リスク~Part①~

ミドルリスク・ミドルリターンと言われる不動産投資ですが

不動産投資のリスクにはどのようなものがあるでしょうか。

 

空室リスク

不動産投資は入居者が毎月支払う家賃が収入の大半なので、いかに高い稼働率を維持するかが成功のカギとなります。

賃貸需要の高いエリアにある物件を取得するのが重要ですが、不動産には個別性があり人気エリアにあっても入居者が決まらない物件があります。それは、立地条件という要素は満たしていても、設備や間取りが今のトレンドから外れていたり、目の前の幹線道路の騒音があったりと何かしらの欠格要因があります。

その為、対象不動産がそのエリアでの需要に合致しているか、競合が多すぎるエリアではないか、近隣の競合物件と差別化できる条件設定や改修工事ができるかも重要です。

また、ターゲットが限定されている物件もリスクがあります。

例えば、近隣の大学だけを対象にしているような物件は、2.3月の繁忙期を逃してしまうとそのまま翌年まで決まらなかったという事もあります。また、その大学が都心回帰等で移ったとなると、非常に厳しくなるのは目に見えています。

対象不動産が存在するエリアや賃貸動向等をマクロ的に捉え、実際の対象不動産の状況や近隣環境の状況をミクロで把握し総合して判断しましょう。

 

借入リスク

不動産投資される場合、ほとんどの方が銀行から融資を受けます。

その場合、毎月、元利金を返済していくのですが、その返済原資となるのは家賃収入です。

この収入と返済の比率はDCR(借入金償還余裕率)という指標を使って検証できます。

これは毎月の返済に対してどれ位の収入があるかという指標で、賃料収入から管理費等の経費や空室率を差し引いた収入(NOI)から元利金返済額で除して算出します。

例えば、1,000万円の収入に対して800万円の返済であればDCR1.25(1,000万円÷800万円)となります。

この数値が1以上でないと投資としては成立せず、高ければ高いほど、収入からの返済余裕があると判断できます。但し、この数値は金利の上昇や、空室損の増加や家賃の下落等によってこの数値も変化するので、将来予測もしながら判断するようにしましょう。

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