区分と一棟はこう違う!管理とリスクからみる物件の選び方

不動産投資をするにあたり、「区分と一棟とどちらがいいの?」と思われる方も多いのではないでしょうか。

今回は投資対象として区分と一棟でどう違ってくるのかをみていきましょう。

 

・維持管理について

1棟の不動産を購入する場合、事前に購入してから将来に渡り、何にどれ位費用が掛かるかをある程度把握される事かと思います。

一方で区分所有建物の購入する場合、つい専有部の状態だけに目が行きがちですが、建物の管理状態にも気を付ける必要があります。なぜなら建物の管理状態の良否が、区分所有建物の資産価値に大きな影響を与えるからです。

 

一般的に区分所有建物は、それぞれの部屋に応じた所有者が存在し、その区分所有者で組織される管理組合があります。建物全体のルールや管理委託先の選定、大規模修繕計画等の重要事項はこの管理組合で決定がされます。

しかし、管理組合が機能していないと、修繕計画自体が無いケースもあり、必然的に建物の維持管理の状態が悪くなり、突発的な事故が発生し多額の費用が発生するケースがあります。

このような支出は通常、修繕積立金から捻出されるのですが、計画的な運用が出来ていないので修繕積立金が不足し、特別に各所有者に費用負担を請求されるケースがあります。

また、今後の修繕予算と現在の修繕積立金額に乖離がある場合には、修繕積立金額が上がるケースもあります。こういう建物は意外と多く、今後、大規模修繕をやらなくてはいけないが、修繕積立金が不足しており、借り入れを起こしたり特別修繕積立金として各所有者に特別に徴収をしたりとするケースもよくあります。

結果、このような不動産を購入すると、突然の出費やランニングコストが上がることによりキャッシュフローを逼迫する要因になります。元をたどれば管理組合がきちんと機能し、建物のライフサイクルコストを勘案し、適切な管理会社に適切な金額で適切な計画に基づき運営をしていれば未然に防げた問題でしょう。

そのため、区分所有建物を購入する場合には、建物全体の管理状況を把握するようにしましょう。


 

・空室のリスク分散

区分所有建物であれば、物件と入居者が一対の関係なので、入居者が退去すれば当然収入も無くなってしまいます。つまり返済原資が無い為、毎月の管理費と修繕積立金に加え、銀行から借入れしている場合は、手持ちの現金で返済する必要があります。空室が長期化すればするほどその影響も大きくなります。

一方で1棟の場合だと、複数退去が重なっても残り部屋の賃料収入で返済をしつつキャッシュフローを確保できる場合もあります。

それなら1棟の方がいいのかという事ではありません。リスクについて述べると、例えば空室リスクについて、近隣の大学から継続して入居者を見込めた地域で、大学が都心回帰してしまった場合は、1棟であれば全戸に影響を受けてしまいます。

1戸であれば影響は小さくて済みます。また、1棟だと階数や位置によって同建物内で入居者が決まりやすい部屋と決まりにくい部屋が出てきます。1戸であれば、決まりやすい部屋を1戸持っておけばいいとも言えます。その1戸を各エリアに分散して保有し、ポートフォリオを組めれば、空室や地震等のリスクを分散することが出来ます。

どちらがいいという事ではなく、それぞれの特性やリスクを踏まえて購入する必要があります。

不動産にお困りの事があれば、是非、ユナイテッド不動産にご相談ください。

関連記事