不動産管理とは?自主管理と委託管理どちらがベスト?

不動産管理とは?自主管理と委託管理どちらがベスト?

不動産を購入したのち、どのように物件を管理すればいいのか悩む人も多いのではないでしょうか。実は不動産投資において、物件の良し悪し以上に、物件の管理はとても重要な要素です。適切な管理が行われてはじめて、その物件は収益を生みます。こちらの記事では、不動産の購入を検討されている方、購入後の管理をどのようにするか迷われている方に向け、不動産管理の業務内容を具体的にわかりやすく解説します。また、運営をオーナー自らが行う自主管理の場合と管理会社に委託する委託管理の場合を比較し、双方のメリット・デメリットも紹介します。この記事を読んで、不動産管理についての具体的なイメージを持ちましょう。

 不動産管理業務は大きく分けると2つ

不動産管理の内容は、大きく「入居者の管理」と「建物の管理」の2つに分けることができます。入居者の管理は、物件の入居者を募集するところから、入居手続き、そして入居者が退去するまでに発生するもろもろの業務のことをいいます。

以下が、主な入居者の管理業務です。

【入居者の管理】

  • 入居者の募集
  • 家賃の集金
  • 家賃滞納への対応
  • 入居者や近隣住民からのクレーム対応
  • 契約更新手続き
  • 退去手続き

 

次に建物の管理です。日々行う業務としては、駐車場やエレベーター、電気設備など共用スペースの清掃と管理です。また、建物は時間とともに必ず劣化し、物件周辺の状況も常に変化していきます。そのため、それに合わせて運営の戦略や方針を変えていき、柔軟に対応していかなくてはなりません。長期的な修繕計画や財務計画などを事前に立てておくことも重要な業務です。

主な建物の管理業務は以下の通りです。

【建物の管理】

  • 共用スペースの清掃や管理
  • 退去時の清掃
  • 管理組合の運営
  • 長期的な運用計画

この2つの管理業務をどのように運営していくのかがポイントとなります。

自主管理

不動産管理は前述の通り、さまざまな業務が生じます。それらをオーナー自らが行うのが自主管理です。まず、最も大きなメリットは、管理会社に委託した場合に支払う手数料がかからないということでしょう。また、清掃業者やリフォーム業者などを自分で選定できるため、自由度が高いのも自主管理のメリットといえます。

一方で、不動産管理の業務は多岐にわたるため、片手間で行うことはなかなか難しいでしょう。会社員やほかに仕事を持っている方にとっては難しいかもしれません。自主管理の場合は、オーナーが経営者としての自覚を持ち、「自分の物件を活用して、自分で収益を上げていくんだ」という強い意志が必要です。

管理会社への委託

管理会社に委託する場合、委託の方法として2つ挙げられます。ひとつは「管理代行契約」、もうひとつは「一括借り上げ契約(サブリース契約)」です。この2つの方法は似て非なるものなので、よく理解しておきましょう。

管理代行契約

管理代行契約は、管理会社がオーナーの代理として、契約の事務手続きや家賃の入金管理などを行う契約方法です。この場合、賃貸契約は建物のオーナーと入居者が直接結ぶため、入居者から見た貸主は、オーナーということになります。家賃滞納や空室のリスクはオーナーが抱えることになりますが、入居者探しや手続きを管理会社が行ってくれる点が最大のメリットです。

また、一般的に一括借り上げ契約よりも手数料が安くなることもメリットといえるでしょう。

一括借り上げ契約(サブリース契約)

管理代行契約に対して、一括借り上げ契約はオーナーと管理会社が賃貸契約を結ぶ方式です。会社によっては、サブリース契約とも呼ばれます。管理会社が賃貸物件を借り上げ、それらを管理会社が入居希望者に又貸しをするという構図です。賃貸契約は管理会社と入居者が結ぶため、入居者から見た貸主は、管理会社ということになります。

家賃保証サービスが提供される場合もあります。家賃保証は、空室の場合でも管理会社が家賃の何%かをオーナーに支払ってくれるというもの。物件に空きがある状況でも収入が得られるというメリットがあるものの、契約更新時に家賃の値下げを要求されることもあり、予定していた利回りが達成できなくなる可能性があります。

一括借り上げ契約の契約内容は管理会社によって大きく異なります。一括借り上げ契約(サブリース契約)においては、家賃値下げや突然の契約打ち切りなどトラブルが起きることもしばしば。契約の際は、しっかりと契約内容を確認しましょう。

また、一般的に管理代行契約よりも手数料が高くなってしまうことが多い点にも注意すべきです。

不動産管理初心者は、管理会社への委託がおすすめ

自主管理と管理会社のメリット・デメリットをまとめると以下の通りになります。

 

 

自主管理

管理会社への委託

メリット

  • 管理会社への手数料が不要。
  • 各業者を自分で選べる。

 

  • 管理の手間を省ける。
  • 空室リスクを下げることができる。(サブリース契約、家賃保証がある場合)

デメリット

  • 煩雑な業務をすべて自分で行う必要がある。
  • 空室・滞納のリスクがある。
  • 自分でクレーム対応をしなくてはいけない。
  • 管理会社の良し悪しに左右される。
  • 手数料がかかる。

 

 

自主管理をするにしても管理会社に委託をするにしても、所有している不動産の価値を最大限に活かすことができる方法をとるべきです。自主管理は自由度が高く、オーナー自身が経営者として、不動産を管理・運営していくことができます。ただ、片手間での管理や、不動産管理の初心者には難しいのが現状です。自主管理は上級者向け、管理会社への委託は初心者・中級者向けといえます。これから不動産を活用していきたいと考えている方は、まずは管理会社への委託を検討してみましょう。

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