賃貸物件の運用で失敗しない!オーナーが注意するべき事5つ

賃貸物件の運用で失敗しない!オーナーが注意するべき事5つ

不動産物件を人に貸して運用を行う場合、借り手がなかなか見つからなかったり収益が少なかったり、思い描いていた理想の結果を得られないケースもありえるでしょう。では、不動産運用で失敗をしないために、不動産オーナーはどんなことに注意をするべきなのでしょうか。賃貸経営を賢く行うための大切なポイント5つをご紹介します。

1. 基本の生計とローン計画にゆとりを

所有しているマンションンなどを賃貸物件として貸し出して、家賃収入を得ながら運用していくのが、賃貸物件を利用した資産運用です。多くの場合は、投資目的のマンションなどの不動産を、融資を利用して準備するオーナーが多いようです。将来の生活資金や副収入を期待して始める方もいますが、基本的な生計にゆとりがない場合は、不動産投資を行うのはおすすめできません。万が一空室となった場合はローンの返済を自分でまかなわなければなりませんから、すぐに破綻してしまうことが目に見えています。もちろん、無理なローン返済計画を立てることも避けましょう。

2. リスクを認識し想定しておく

賃貸物件に入居者が見つかり毎月家賃が支払われていれば、安心して運用を続けていくことができます。しかし、不動産オーナーとして継続的に運用をしようと考えるのであれば、理想的な状況に満足しているだけではなく、どのようなリスクがあるのかを理解しておく必要があります。

  • 空室のリスク
  • 家賃滞納のリスク
  • 修繕費のリスク
  • ローンの金利上昇のリスク

まずは、入居者が見つからずに空室のままであること。この期間は家賃収入がゼロになり、ローンの返済は自分で持ち出さなければならなくなります。さらに入居者がいても、何らかの理由で家賃の支払が滞納される可能性もあります。また、不動産物件は5年、10年と年月が進むにつれてリフォーム等を行う必要性が出てきたり、将来はローンの金利が上昇したりすることもありえます。

3. 新築物件と中古物件の長所・短所を理解する

不動産運用で失敗しないためには、最初の物件選びがとても重要です。新築物件の場合、融資を受けることが比較的容易であり、当面は修繕費が抑えられるといったメリットがある一方で、購入価格が高くなり利回りが低くなるなどのデメリットがあります。中古物件の場合では、購入価格が抑えられるため、利回りが高くなるメリットがある反面、新築物件に比べると融資が受けにくかったり、想定以上に早い段階で修繕費が発生したり、耐用年数が短くなったりするデメリットがあります。

個々の物件ごとに細かい条件が異なるため、不動産運用に新築物件と中古物件のどちらが適しているかは断定することはできません。しかし、それぞれの長所と短所を理解しておくことは、物件選定において必要なことと言えます。

4. 「売却すればいい」と安易に考えない

不動産運用を行ってみて、万が一うまくいかなかった場合、「その物件を売却して運用を終了すればいい」と考える方がいるかもしれません。しかし、いざ物件を売却しようと思っても、資産価値が落ちていて思うような価格で売却できないかもしれません。さらに、売却価格よりローン残高が高くなり、結果として損をする可能性もあります。

売却する場合を想定して、資産価値が落ちにくい物件を選ぶことも大切ですが、安易に「売却すればいい」という考えで不動産投資による資産運用を始めないことが重要といえます。

5. 表面利回りにまどわされない

不動産投資の成否の指標となるのが、利回りです。不動産会社の営業担当者はこの利回りの数値を出して、その物件がいかに不動産投資に適しているか説明します。しかしここで注意したいのが、この場合の利回りは多くの場合「表面利回り」であるということです。

表面利回りは、「年間合計賃料÷購入価格×100」というシンプルな計算式で算出されるものですが、実際の運用では管理費や修繕積立金、管理委託料などの経費がかかってくるため、表面利回り通りの結果にはなりません。不動産投資を考える方が参考にするべきなのは、そのような経費も含めて計算された「実質利回り」です。実質利回りの計算式は「年間合計賃料−(管理費+修繕積立金+管理会社への委託料)÷購入価格×100」となります。不動産会社などが明示している利回りの多くが「表面利回り」であることを忘れないようにしましょう。

賃貸運用で失敗しないためには事前の理解が必須

副収入を期待して気軽に始めたとしても、不動産運用はビジネスと同じような考え方が求められると言えます。まずは賃貸に関わるお金の流れやリスクについて学び、理解をしておくことが大切です。そのうえで、購入する物件を吟味して運用を始めることをおすすめします。

出典:不動産投資で数ある物件から何を選ぶか?
出典:不動産投資の利回り、「表面」だけを見ていませんか?

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