賃料収入をアップさせる「中古物件のリノベーション」とは?

賃料収入をアップさせる「中古物件のリノベーション」とは?

物価が上昇する状況のなかで、賃料が以前と変わらない場合、収入バランスに占める賃料割合が下がってしまいます。古くなった中古物件を新しく生まれ変わらせ、賃料収入を上げるには、リノベーションがおすすめです。今回は、賃料収入をアップさせ、物価上昇下においても賃料収入率の下降を防ぐための有効な手段となる「中古物件のリノベーション」についてご紹介します。

中古物件のリノベーションとは?

まずはリノベーションについて解説しましょう。リノベーションとは一般的に、「建物の性能を高める大規模な工事」を指します。つまり、単なる修復工事ではなく「新たな付加価値」をつける工事です。

リフォームとの違い

リノベーションと似た言葉として「リフォーム」があります。両者は混同されることも多く、実際には明確な定義はありません。ただ、一般的にリフォームは「建物を修復する大規模な工事」として使われています。古くなったキッチン設備の刷新や老朽化した外壁の修復など「マイナスな状態をゼロに戻す」というイメージです。

中古物件のリノベーション

「中古物件に付加価値をつける工事」であるリノベーションでは、単に古くなった建物を修復して売り出すのではなく、以前には存在していなかった魅力を加えて売り出すのです。そうすることで物件の価値が高まり、賃料収入アップにつながるということです。

中古物件をリノベーションするメリット

次は、「中古物件のリノベーション」を行うことによって、どのようなメリットが得られるのかを解説しましょう。

魅力度をアップして物件の価値を上げる

「広さ」「間取り」「デザイン」など、物件の価値を決める要素はたくさんあります。そして、これらの価値はリノベーションにより高めることが可能です。デッドスペースをなくして部屋を広くしたり、内装を地域性やターゲット層の好みに合うようなデザインに変更するといった具合です。需要が高く、ほかの物件にはないオンリーワンの価値をつけることができれば、自然と物件の価格も上昇するでしょう。

古い物件を取り壊して新しく建てるより安い

そもそもなぜ新築ではなく、リノベーションでなければならないのでしょうか。それはやはり、コストが関係しています。一般的には、「老朽化した建物を一旦取り壊して新しく建て直す」よりも、リノベーションをした方が安くなるからです。コストが安いということは、投資リスクが低いということになります。もちろん新築に比べると若干価値は劣りますが、新築に近い価値をつけられればリスクに対してのリターンは大きいでしょう。新築よりもコストを抑えつつ、新築に近い価値をつけるのがリノベーションなのです。また、新築に比べて工期も短縮できます。

リノベーションを成功させるポイント

そんなリノベーションですが、無計画に進めると失敗してしまいます。せっかくお金をかけてリノベーションを行っても、賃貸収入をアップさせるつもりが、結果的に損することになる事態は避けたいところでしょう。次は、リノベーションを成功させるポイントについて解説します。

入居者のニーズやトレンドを把握すべき

一般的には、自らの住まいを自分の好みに改修するのがリノベーションです。ただ、これはあくまで自宅のリノベーションであって、不動産のオーナーがこの感覚でリノベーションを行ってはいけません。自分のニーズが世間のニーズと一致しているとは限らないからです。不動産のオーナーとしてリノベーションを成功させるには、事前に「入居者のニーズやトレンドを把握しておく」ことが大切です。

奇をてらいすぎない程度に差別化を図る

リノベーションの成功に欠かせないのが「差別化」です。ただし差別化を図るあまり、奇抜なデザインや需要が限られた設計にしてしまっては失敗しやすくなるので注意してください。奇をてらいすぎない程度に、その物件でなければならない「オンリーワンの価値」を意識しましょう。

周囲の環境を調査してターゲットをしぼる

物件の周囲の環境を調査しておくことも大切です。例えば、大きな大学があれば学生世代、ビジネス街なら働く世代、ベッドタウンなら子育て世代といった具合です。どのような層の需要が高いのかが分かれば、戦略も立てやすくなります。明確にターゲットをしぼり、そのターゲットの需要に特化させた物件にしましょう。

早めに動いてじっくり検討

建物は年月とともに老朽化していくため、築年数が経過すればするほど売れにくくなっていきます。不動産のオーナーとしては、いずれどこかのタイミングで建て直しやリノベーションを考える時期が訪れるでしょう。ギリギリになってから焦って決めるのは失敗につながります。早いうちから意識をしておいて、じっくりと検討したうえで、速やか内手を打つのが望ましいでしょう。

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