「民泊事業」のメリットと「失敗しない民泊経営」のポイント

「民泊事業」のメリットと「失敗しない民泊経営」のポイント

空き部屋の有効活用策にもなるといわれている「住宅宿泊事業法(以下、民泊新法)」が、2018年6月15日からいよいよ施行されます。このため、不動産所有者の間で民泊事業に対する関心が以前にも増して高まっています。民泊事業で失敗しないためには、どんなことに注意する必要があるのでしょうか。

民泊新法施行後は「民泊開業」が容易に

わが国で民泊事業を営むには、従来は国家戦略特区に基づく「特区民泊」、地方自治体条例に基づく「条例民泊」、旅館業法の「簡易宿泊所」免許を取るなどの方法しかありませんでした。そんな状況から、わが国では「無許可民泊」が増加する状況となりました。これに歯止めをかけるのが「民泊新法」の狙いと言われています。

民泊新法は次の事業者を適用対象にしています。

  • 住宅宿泊事業者……民泊施設運営事業者
  • 住宅宿泊管理業者……民泊施設運営代行会社
  • 住宅宿泊仲介業者……民泊仲介サイト運営会社

このうち、今後の民泊市場参入増加が予想されている住宅宿泊事業者の開業が容易になります。すなわち、民泊新法施行後は、住宅宿泊事業者は旅館業法の免許がなくても、都道府県知事へ所定の届出をすれば住宅宿泊事業(以下、民泊事業)を開始できるようになります。

民泊施設立地の制約も撤廃されます。反面、次のような規制を受けます。

  • 年間の営業日数(稼働日数)は180日以内
  • 宿泊者名簿の常備と都道府県知事から請求があった場合の提出義務
  • 部屋の床面積に応じた宿泊者数の制限・清掃などの衛生管理義務
  • 非常用照明明器具設置・避難経路表示等災害時の宿泊者安全確保義務
  • 周辺地域の生活環境悪化防止のため、訪日観光客に対する外国語による説明義務
  • 周辺地域の住民からの苦情・問合せに対する適切かつ迅速な対処義務
  • 都道府県知事には民泊事業施設へ立入調査権限

住宅宿泊事業者はガイドラインのここに注意!

2017年12月26日、観光庁は「民泊新法ガイドライン(住宅宿泊事業法施行要領)」を公表しました(※)。これは、民泊新法の解釈や留意事項を細かく規定したものです。ここでは同ガイドラインのうち、住宅宿泊事業者が注意すべきポイントを紹介します。

1.「民泊専用マンション」の届出は不可

民泊施設は「現に生活の本拠として使用されている家屋」および別荘等の「居住用住宅」が届出の対象になります。したがって、投資用の「民泊専用マンション・アパート」の届出は不可になります。

2.分譲マンションでの民泊事業は基本的にNG

分譲マンションの管理規約に民泊事業禁止条項がある場合、当該マンションで民泊事業は開業できません。また、管理規約に禁止条項がなくても、分譲マンションを民泊施設として届け出る場合は、管理組合の民泊事業同意書の提出が求められます。

3.宿泊者一人当たりの床面積は3.3㎡以上

感染症等衛生リスクの回避を図るため、ガイドラインは「宿泊者一人当たりの居室床面積は3.3㎡以上」と規定しています。居室床面積は宿泊者の専有部を指し、キッチン、居間、浴室、床の間、押入れ等の共用部は対象外になります。

4.訪日観光客の場合は「パスポートの写し」の保存が必要

国内に住所がない訪日観光客を宿泊させる場合は「宿泊者名簿の国籍及び旅券番号欄への記載を徹底し、旅券の呈示を求めるとともに、旅券の写しを宿泊者名簿とともに保存する」必要があります。また、この宿泊者名簿は、代表者のみの記載はNGで、宿泊者全員の記載が必要です。

5.民泊施設のごみは「事業ごみ」

民泊施設からのごみ排出による周辺地域の生活環境悪化を防止するため、宿泊者が排出したごみは廃棄物処理法の適用を受け、事業ごみ扱いとなります。近所のごみ集積所に出せないので、注意が必要です。

6.家主居住型の「家主留守時間」は原則1時間以内

民泊事業が自宅の一室を民泊施設に充てる「家主居住型」の場合、「家主の一時的な不在」が許されるのは原則1時間以内(特別な事情がある場合でも2時間程度までの範囲)。これを超える場合は住宅宿泊管理業者への業務委託が必要になります。宿泊者滞在中は近所での買い物等以外の外出はできなくなるので、要注意です。

「賢く儲ける」ための民泊経営のポイント

民泊事業は、基本的に個人所有の空き部屋等を宿泊施設として旅行者に有償提供する事業です。これがホテル・旅館等との大きな違いです。そこで、民泊新法施行後の民泊事業のメリットは、基本的に次の2点とされています。

  • 従来の「最低宿泊日数規制」がなくなる

従来の「特区民泊」や「条例民泊」では、「6泊7日以上」や「2泊3日以上」の宿泊日数規制がかけられていました。しかし、民泊新法施行後はこれらの規制が撤廃され、1泊のみの宿泊も可能になります。

  • 住居専用地域での開業もOK

従来の民泊は旅館業法の特例を便宜的に応用していたので、民泊施設は都市計画法に基づく「商業地域」に限定されていました。しかし、民泊新法に基づく民泊施設は「住宅」になるので、都市計画法に基づく閑静な「住居専用地域」での開業も可能になり、民泊施設の立地選択肢が拡大します。

これらのメリットが「合法的民泊事業」の追い風になると見られています。

ところで、民泊事業は「家主居住型」(ホームステイ型民泊)と「家主不在型」(投資型民泊)の2業態に大別されます。それぞれ次のようなメリット・デメリットがあるとされています。

家主居住型の特徴

家主居住型とは、自宅の空き部屋を民泊事業に活用する業態。フロント設置が不要なので、下宿感覚で気軽に開業できます。欧米主流の業態と言われています。

  • 近隣トラブルが起きにくい

民泊では宿泊者が深夜に騒いだり、ゴミを近隣に投げ捨てたりの近隣トラブル発生が問題視されています。しかし、当業態では家主が宿泊者のマナー違反をすぐに注意し、対応ができるので、トラブル発生を未然に防止できます。

  • 宿泊者と国際交流できる

自宅に宿泊者を受け入れるので、自ずと宿泊者と交流できます。特に訪日観光客の場合は、日本人との交流が目的で当業態を選んでいる場合が多いので、多様な国の訪日観光客との国際交流ができる可能性があります。

  • 初期投資もランニングコストもほとんどゼロ

自宅の空き部屋をそのまま活用できるので、初期投資もランニングコストもほとんどゼロになります。その分、宿泊料を安くでき、稼働日数が高まる可能性があります。

  • ストレスが溜まる

宿泊者・近隣トラブル対応を始め様々な業務を家主自ら行わなければならないので、ストレスが溜まる可能性があります。

  • 儲けは期待できない

当業態の場合、民泊新法で自宅の空き部屋を民泊に利用できるのは5室以下に制限されているうえ、宿泊料相場が低く、営業日数も180日に制限されているので、「民泊で生計を立てる」のは困難と言えます。したがって、「宿泊者との交流が楽しみタイプ」の家主に向いた副業と言えるでしょう。

家主不在型の特徴

家主不在型とは、空き部屋等以外の自己所有住宅を民泊事業に活用する業態。投資目的の家主が宿泊施設を用意し、住宅宿泊管理業者に業務運営を委託するので、ウィークリーマンションに近いイメージの業態です。わが国で主流の業態と言われています。

  • 本業に専念できる

業務運営は宿泊管理業者が代行するので、家主は民泊施設に常駐する必要がなく、本業に専念できます。

  • 事業規模拡大が可能

家主は自分が経営している賃貸マンション等の空室を民泊に活用できるので、賃貸住宅経営の補完が可能です。また、空き家等の購入で事業規模の拡大ができるので、民泊事業を本業化できる可能性があります。

採算が取れないケースも。当業態の場合は初期投資が必要なうえ、宿泊管理業務委託費等様々なランニングコストが発生します。稼働日数が低いと採算割れの可能性があります。

民泊経営に失敗しないコツは不動産経営サポート会社との連携

民泊新法施行後は「無許可民泊」の減少が予想されており、不動産業界の一部では民泊市場活性化が期待されています。実際、民泊事業には新しいスモールビジネスとしての様々な魅力と可能性が秘められています。それでも事業である以上、「おいしい話」はあり得ず、そこにはメリットとリスクが存在します。

メリット最大化とリスク極小化により民泊事業を成功させるには、やはりマーケテイングや需要分析に基づく家主の真摯な経営努力が欠かせないでしょう。そのためには、信頼すべき不動産経営サポート会社との連携が重要と言えそうです。

 

※観光庁「住宅宿泊事業法施行要領」の概要と本文

http://www.mlit.go.jp/kankocho/news06_000344.html

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