不動産投資の利回りを理解して、賢く投資しよう

不動産投資の利回りを理解して、賢く投資しよう

将来の安定収入を考えて不動産のオーナーになる人も少なくないでしょう。ですが、「不動産投資をすれば放っておいても収入が入るだろう」、あるいは「預貯金の利回りが低い現状から考えて、不動産の利回りのほうが高いだろう」といった思い込みで、安易に不動産投資を始めるのは危険です。不動産投資を始める前に、不動産投資に関する用語を理解し、利回りの仕組みや相場を確認しましょう。

不動産投資の利回りには2種類ある

不動産投資の利回りとは不動産投資に使った資金に対する家賃や地代の収入割合のことを指します。

不動産投資の利回りには大きくみて2種類があります。ひとつは表面利回り(グロス利回り)、もうひとつが実質利回り(ネット利回り)です。どちらも不動産投資に使った資金と不動産によってもたらされる収入との割合を示す数字ですが、内容が異なります。詳細を理解しておかないと、赤字を出すことにもつながります。単語と内容をしっかり押さえておくことが大切です。

表面利回り(グロス利回り)とは

表面利回りは、経費を考慮に入れない大雑把な利回りのことを指します。

表面利回り=不動産の総収入÷投資額(不動産の購入額)×100

※不動産の総収入とは、満室時における、12ヵ月分の家賃のことです。

大雑把な利回りですが、投資する物件を検討している際、どちらの不動産にするのか迷ったり、この不動産はどれくらいの収入が見込めるのかを判断したりするときに用いられます。比較や判断をする際の目安になる数値だと考えておきましょう。

実質利回り(ネット利回り、キャップレート)とは

経費として固定資産税などの税金、建物の清掃費、管理費、内装や外壁の修繕費などの経費を考慮した収入額を用いて計算する利回りのことです。

実質利回り=(不動産の総収入-総経費)÷投資額(不動産の購入額+購入時の諸経費)×100

※(不動産の総収入-総経費)をもう少し詳しく分析すると、想定年間賃料-想定年間費用と考えられます。想定年間賃料とは、満室時年間賃料から空き室・貸倒損失総定額を減じたものです。

また、想定年間費用とは、維持管理費や固定資産税、都市計画税、損害保険料など諸々の経費を加えたものです。

実質利回りは経費まで考えた数値ですが、あくまでも計算をした時点の数値です。言い換えれば、必要経費が昨年より多く必要になった、固定資産税などに変更があったといった要因で変わる数値だということです。実質利回りは表面利回りよりも現実に即した利回りの計算方法ですが、年ごとに変わる可能性が高いものだということを意識しておきましょう。

ですが、実際の収益などを把握するには、実質利回りは便利なものです。不動産投資を考えるときは実質利回りに注目し、購入額が予算内に収まるのか、リスクは相殺される範囲かなどを検討しましょう。

利回りの相場を調べる

不動産の家賃や購入価格はその物件がどれくらいの資産価値をもっているかを数値で表したものです。そのため物件が持っている条件によって左右されます。最寄り駅からのアクセスの状況、築年数、平均専用面積、総戸数などが反映された数値なのです。投資をする不動産を検討するときは、物件が持っている条件をチェックし、同様の物件と比較検討することが大切です。

そのうえで、日本不動産研究所などが発表している利回りの相場、理想値などを確認するようにしましょう。

では、具体的に物件が持つ条件と利回りにはどのような関係があるのかを確認しておきましょう。

築年数と利回りの関係

最寄り駅からのアクセスや平均専用面積、総戸数が同じ条件で、築年数だけ異なる場合を考えてみましょう。古いマンションと新しいマンションを比べると、利便性の良い場所にあるマンションであるほど、築年数によって家賃にはさほど差が出ないことが多いようです。どの物件もそのエリアの家賃相場に集約される傾向にあると言えます。利便性の良い場所にある古いマンションの場合は、収入となる家賃にさほど大きな差がでない割に、購入価格は安くなるため、表面利回りは新しいマンションより高くなる可能性があります。

しかし、これはお買い得物件だ、と飛びつくのは危険です。古いマンションは近い将来、修繕費などの経費が発生する可能性が高いので、実質利回りが低くなることが考えられるためです。

空き室リスクなどをチェック

投資を検討している不動産に表記されている利回りの数値(表面利回り)が同じような物件で、どちらを投資先にするか迷ったとしましょう。築年数もほぼ同じくらい。おそらく実質利回りを計算しても、同じくらいになるだろうと予想できたとします。しかし、この要素だけで同じ程度の物件だと思い込むのは危険です。近い将来、このエリアがどのように変化するのかを予測することも投資の際には必要です。
例えば、購入時には周りの物件に比べ好条件であったとしても、マンションの建設が現在も続き、今後開発が予想される地域であれば、競争相手も増え、空き室リスクが増大する危険性があります。一方、すでに開発はある程度進んでおり、住宅地としての地域文化が根付きつつある地域なら、競争相手となるマンションが新たに増える可能性は低いことになります。つまり、今は同じような条件を持つ複数の不動産であっても、将来的な状況変化も考慮し、利回りを考えておく必要があるということです。

さらに、都市計画における道路の開通や大型スーパーの進出、撤退などの情報はあらかじめ手に入れるようにしましょう。こうした情報は各都道府県、市町村の都市計画情報インターネットサービスなどを利用して探ることができます。例えば、東京都都市整備局などが利用できます。

 

不動産投資には条件分析力と冷静な将来判断が必要

不動産投資は購入時の価格だけをカバーできる資金力があるから、などという判断で行うべきではありません。収益が上がるように不動産を維持、管理するためには空き室対策、生活環境の整備と維持などさまざまなランニングコストがかかります。また、自分が所有する不動産の管理・保守が徹底されていたとしても、刻々と変わりゆく地域情勢や競争相手の出現など、外的要素も想定して、運営ができるかどうかを検討する必要があります。
不動産投資は利回りが高い投資です。ハイリターンが望めるのは事実。しかし、リスクも少なくないことを意識して、物件を選ぶ際には、数値による分析と都市開発まで含めた地域情報の分析、将来性の判断など、細かい要素を検討することが大切です。こうしたことを踏まえて、住民の方々にも喜ばれる不動産運営で投資が上手くいくことをめざしましょう。


参考:

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