不動産投資を成功させるなら!空室対策4つのポイント

不動産投資を成功させるなら!空室対策4つのポイント

現在少子化などの影響により、賃貸物件の空室率は増加傾向です。せっかく不動産投資を始めても空室が埋まらなければ意味がありません。空室対策とは経営しているマンションの満足度を向上することに他なりません。管理会社に任せきりで何も対策をしないと、満室を維持するのは難しいばかりか、すでに入居している住人が出て行ったり、トラブルを引き起こしたりする原因になることも考えられます。これでは不動産を維持する経費ばかりがかかり、投資の意味がなくなります。具体的に何をすべきか、4つのポイントでご紹介します。

ポイント1:空室の現状を知ろう

国土交通省の「世帯数及び住宅戸数の推移」で示されたデータをみると、昭和43年全国の総世帯数は25,320,000世帯で住宅総数は25,591,000戸、一世帯当たりの住宅戸数1.01だったのに対し、平成5年は総世帯数41,159,000世帯、住宅総数45,879,000戸で一世帯当たりの住宅戸数は1.11。平成25年は総世帯数52,453,000世帯、住宅総数60,629,000戸で一世帯当たりの住宅戸数は1.16と年々増加しており、住宅が供給過剰になりつつあります。
また、空き家率も昭和43年では全国の4.0%だったのに対し、平成25年は13.5%と増え続けています。つまり何も対策をしないと空室が出て当然の状況であり、競争相手が多い現状を理解しておかなければなりません。

そこで重要なのが、自分の投資している物件の空室率の算出と空室が出続けている原因を探ること。ここでいう空室率とは、自身の経営している賃貸物件に、どの程度の空室があるのかを数値で表したものです。空室率は、「空室数÷総部屋数」の計算式で表されます。この計算方法で特定の時点の空室率を算出できますが、あくまである時点での空室数を出せるだけです。定期的に算出し、データを蓄積することで傾向がわかるデータと考えておきましょう。年間空室率を算出したい場合は、「(空室数×空室の日数)÷(総部屋数×365日)」という算出方法があります。収支計画を見るときは、「空室率=空室による未収入賃料÷満室時の年間総賃料」の算出方法を使うとよいでしょう。

空室が続く原因として考えられる主なものは、上で述べた住宅の供給過剰、そして空室を改善するために積極的に空室対策を行っていないことです。今後少子化が進むことで住宅の供給が過剰になり、空室率も高まると考えられています。空室率を抑えるための有効な空室対策を取るためにも、まずは自分の所有する賃貸が置かれている状況を正確に把握しましょう。

ポイント2:募集はタイミングが大切

空室を埋めるには、できるだけ多くの入居希望者に物件を知らせ、内見を増やすことが必要です。経営している賃貸物件に合う入居希望者がいたとしても、その人にその物件の情報が伝わらなければ意味がないからです。そのためにも広告、営業をうまく行わなくてはなりません。

当然ながら広告、営業にはコストがかかるため、やみくもに広告チラシをまいても経費がかさむばかりで効果が見込めないでしょう。そこで大切なのが広告、営業に力をいれるタイミングです。

まず、最も入居希望者が多くなるのは住居を移す方が多くなる春の入学、入社シーズンです。特に大学の近くやオフィス街の近くに賃貸物件を持っている場合は、このシーズンに他の物件と差別化できる条件を明示したチラシを配布することが効果的でしょう。

この時期には競合する賃貸物件も宣伝に力を入れていると予想されます。毎年の傾向を分析し、その地域ではどういった物件が好まれるのかを把握し、それに合わせてリフォームやサービスを向上しておくなど戦略を立てることが重要です。

春先のシーズンが終わると、入居希望者は少なくなります。漫然と待っていても空室は埋まらず経費ばかりがかさんでしまいます。この時期に狙うべき入居希望者は、大学入学や会社への入社・異動など、引っ越しシーズンに動く人ではなく、別の要因で引っ越す必要が出てきた人です。時期の決まっていない引っ越し理由としては「周辺の環境やマンションに不満」「結婚」などの理由が多いようです。

気になる物件があると思っても、チラシの情報だけで即決する人はまずいません。一度内見をして確かめてから、という人がほとんどでしょう。しかし、チラシで気になっていたとしても、休みが遠く、自由に動ける時間がないと結局見に行かないまま、ということになってしまいます。それを避けるためにも、休日前にチラシが届くように広告を入れ、内見に行ってみよう、という気持ちにさせることが大切です。

ポイント3:管理会社との関係を良好に保つ

不動産投資を成功させるには管理を任せる会社との関係を良好に維持することが大切です。信頼して任せるのと任せきりになるのは違います。どのような管理状態であるのか、定期的に連絡を入れ、意見も伝える態度を示すことが大切です。また、入居者が現れたら忘れずにきちんとお礼をしましょう。

管理会社の人たちもやはり人間ですから、普段から良好な信頼関係を築けているオーナーの物件を管理するときは、気持ちもより入るでしょう。

ビジネスパートナーとして互いに気持ちの良いやり取りができる関係を築くことが大切です。

ポイント4:条件の見直し

住宅供給が過剰な現状では、他の物件より良いと思ってもらうための工夫は欠かせません。次にあげる条件を今一度検討してみましょう。

入居者条件

物件の差別化を考える際に入居条件を緩和するという方法があります。具体的には、室内・共有部分をバリアフリー化するなどし、高齢の一人暮らしでも住みやすいマンションにする。壁や天井、床などを防音性の高い素材にし、室内での楽器演奏可のマンションにする。あるいは、掃除がしやすく汚れにくい床材や壁材にし、ペット可のマンションにするなどです。

一般的なマンションでは不可能な住み方ができるというのは大きな強みになるでしょう。

家具・家電付き

家電付き、家具付きマンションにするというのもひとつの方法です。特に、一人暮らしの入居希望者がメインのターゲットとなる物件であれば、あらかじめ生活の必需品となる家具や家電が付いているというのは魅力的にうつるでしょう。また、家具家電付きの場合、大きな家具や家電などを買い替えたり、引っ越しで持ってきたりする必要がないため、入学・入社・異動のシーズン以外の引っ越しに踏み切りやすく、オフシーズンを狙う場合にはよい方法と言えるでしょう。

また、家具家電とは少し方向が異なりますが、スマートフォン、タブレットといった個人用のインターネット端末やパソコンの普及率を考えると、部屋にインターネット回線を通し、入居者が自由にインターネットを使える状況を整えておくというのも物件の魅力を高めることにつながるでしょう。

礼金敷金・賃料の設定、フリーレント

他の物件より金銭的に安くするというのもひとつの方法です。特に、入学・入社・異動シーズン以外の人が集まりにくいオフシーズンに契約すると入居希望者が得をする形にしておくとよいでしょう。

具体的には、オフシーズンに契約すると賃料が割引になる、敷金礼金を安くする、または、はじめの1~3ヶ月は家賃を取らないフリーレントなど、です。

当然、安くすると収入が減ってしまいますが、空室のままだとその部屋からの収入がなく、維持費だけが掛かかることになってしまうため、多少収入が減ることになっても、長い目で見ると良い結果につながると期待できます。

リフォーム

物件の雰囲気や部屋の設えにも流行があります。もちろん流行ばかり追うわけにはいきませんが、時代にあった使い勝手の良い部屋にリフォームするのは効果的な方法です。特に、トイレやお風呂、キッチンといった水まわりは部屋の清潔感に直結する場所なので、リフォームの優先度は高いと言えるでしょう。

現状を把握し、何が選ばれない原因なのかを探りながら、選んでもらいやすい魅力的な物件を維持すること、そしてその物件を多くの入居希望者に知ってもらうことが満室経営の近道。まずは現状の把握からはじめてみましょう。

 


参考:

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