空室対策のリフォームで目指すのは明るさと清潔感アップ

空室対策のリフォームで目指すのは明るさと清潔感アップ

住宅供給が過剰な現在、不動産投資・不動産運営を成功させるためには空室対策が欠かせません。成功の秘訣は他の物件との差別化を図ることです。条件や家賃などさまざまな方法で差別化を図ることはできますが、中でも効果的なのがリフォームでしょう。今回はリフォームをするときに注意すべき点と、限られた予算内でリフォームによって大きな効果が期待できる部分、リフォームの優先順位をご紹介します。

リフォーム予算とイメージを決める

差別化にはリフォームが効果的といっても、古くなったところを新しいものに変えるだけでは他の物件との差別化にはなりません。限られた予算内で可能なリフォームを考えるにしても、どういったイメージの部屋にするのかといったコンセプトを決めておくことが大切です。

デザイナーズマンションのようにするのか、それともナチュラルな風合いの部屋か、高級感の漂うエレガントな部屋か、和風かなど、部屋全体の方向性・コンセプトがあれば体でのイメージが統一され、予算内での建材選びもスムーズになるでしょう。

また、コンセプトを決めるときに考えておきたいのが、入居者のターゲット層です。高齢者が比較的多い物件なのか、学生が住民の大半を占める物件なのか、オフィス街に近いサラリーマンに人気の物件なのか、子育て世代をターゲットにした物件なのか。入居者の世代を把握するとイメージを作りやすいでしょう。

優先順位を決める

予算が潤沢にあり、フルリフォームをするなら順番はどこからでもよいのですが、限られた予算の中で効果的なリフォームをする場合は、優先順位を決めておく必要があります。

そのときに考えるべきは何を目的とするかです。例えば、間取りが不評の原因なら間取りの変更が優先になりますし、収納が少ないことが不評の原因ならそこが優先です。

まずは入居者への聞き取りなども含め、管理会社にデータを集めてもらうようにしましょう。

部屋のどの要素からリフォームしていくのが最適なのかは、部屋のどの要素が一番の問題点なのかによってかわります。しかしそれとは別にリフォームの効果が高いものをご紹介しておきますので、リフォームの際の参考にしてください。

壁、床、天井

壁や床、天井の張り替えは比較的安価に行える割に見栄えに与える影響が大きいため、空室対策のためのリフォームには効果的だと言えるでしょう。

また、見栄えだけでなく、段差をなくすことでバリアフリーを売りにしたり、掃除がしやすく耐久性の高い床や壁に変えてペット可にしたり、防音効果のある床・壁・天井を採用して楽器可にしたりなど、差別化を図る上でも重要なポイントになりえます。

トイレ・お風呂

トイレやお風呂などの水まわりが古かったり、使いにくそうだったりすると非常に悪い印象になります。そのため、リフォームを考える際には重要なポイントのひとつとなりそうです。

特に、3点ユニットバスはお風呂とトイレが隣接していることから不人気な構造です。もし現在3点ユニットバスを採用しているという場合には、見直しを検討してみるのもいいでしょう。

キッチン

リフォームを考えたときに、キッチンも注目度の高いポイントです。キッチンは部屋の中に占める面積が比較的広いため、キッチンの扉が色あせていたり、古い構造であったりすると部屋全体が古いような印象を与えてしまいます。

また、キッチンの壁面がタイルの場合、おしゃれではあるもののメンテナンス性が悪く、カビが生えてしまうことも考えられます。キッチンパネルに張り替えておくと都会的で洗練された見た目になり、メンテナンス性も向上するため、清潔感のある見栄えを維持しやすいでしょう。

キッチン自体の構造が古い場合はいっそのことシステムキッチンに入れ替えるのもひとつの方法です。機能性が高く、見栄えも良いシステムキッチンであれば、内見に来たお客さんにも良い印象を与えてくれるでしょう。

間取り(全体)

場合によっては間取り自体を変更するのもひとつの方法です。

部屋が複数あると便利ではありますが、開放感がなく、部屋によっては昼間でも光があまり入らず暗い印象になってしまうこともあるでしょう。そんな場合には2部屋をつなげて1つの大部屋にしてしまうのもいいでしょう。また完全な1部屋にしてしまうのではなく、収納できる仕切りを設けて入居者のスタイルに合わせて部屋の使い方を変えられるようにすると、広いニーズに応えられる可能性が高まります。

間取りごと変える大きなリフォームは思い切りが必要ですが、必要に応じて考えてみるのも良いでしょう。

明るく清潔感のある部屋を目指す

入居者への聞き取りを進め、経営するマンションの改善点、リフォームで優先すべき部分が把握できたら、どのようにリフォームするかを考えていきましょう。

めざすのは明るくて清潔感のある部屋です。入所希望者の数だけこだわりがあると言っても過言ではないほど、住居に対してさまざまなこだわりをもった人がいるものですが、明るくて清潔感のある部屋はだれもが求める条件のひとつです。つまり間取りを変更するにしても、壁や床を張り替えるにしても、より明るくて、開放的な印象になるようなリフォームをめざしましょう。

また清潔感のある部屋を実現するためには、キッチン・トイレ・お風呂などの水まわりは掃除しやすく、乾きやすいことが重要です。水まわりの配置を検討する際には、実用性と風通しを意識した配置になるよう意識すると良いでしょう。

住居を探す人に選ばれやすい物件にするために意識すべきなのは「自分なら気持ち良く住めるかどうか」です。上質な建材やデザイン性ばかりにこだわったリフォームより、使いやすくて住みやすい、居心地を重視したリフォームを目指すことが、競合する他の物件との差別化を図り、選ばれる部屋を作る近道です。まずは、なぜ空室ができるのかという問題点を見つけ出し、予算と現状に即したリフォームの優先順位を決めるところから始めましょう。

 

参考:

 

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