入居者への家賃の値上げ交渉、起こり得るトラブルとその対処法

入居者への家賃の値上げ交渉、起こり得るトラブルとその対処法

マンションの経営などを行っていると、地価の高騰による税金の増額などにより、家賃の値上げを入居者に交渉しなければならないこともあるでしょう。しかし、値上げに納得してくれる入居者ばかりとは限りません。

トラブルを引き起こさないように値上げ交渉を行うにはどういった点に注意すればよいのでしょうか。

今回は、どのようなことに注意して値上げ交渉を進めていけばよいのか、また、トラブルが起きてしまった場合にはどのように対処すればよいのかについてご紹介したいと思います。

値上げ交渉は可能?

そもそも、一度成立した賃貸借契約を変更することは可能なのでしょうか。

基本的には、一度成立した賃貸借契約を一方的に変更することは認められていません。しかし、正当な理由がある場合には家賃の値上げ交渉をすること自体は借地借家法という法律で権利が認められています。ではどのような理由があれば家賃の値上げに正当な理由があると認められるのでしょうか。先にご紹介した借地借家法の第32条では、正当な理由として以下の3つが記載されています。

土地もしくは建物にかかる税金が高くなった場合

土地や建物にかかる税金は、土地や建物の評価額で決まります。つまり、経営しているマンションの周辺の開発が進み地価が上昇した場合やマンションを修繕し価値が上昇した場合には、土地や建物にかかる税金が増えることが想定されます。そのような要因で税負担が増加した場合は、家賃の値上げ交渉をする正当な理由と認められます。

土地もしくは建物の価値が上がった場合

経営しているマンション等の周辺の住環境の改善やマンションへの設備投資によって、土地や建物の価値が上昇する場合があります。そのような要因で、土地や建物の価値に対して家賃が安くなった場合は、家賃の値上げ交渉をする正当な理由と認められます。

周辺に比べて家賃がかなり安くなった場合

地価の上昇など様々な要因で経営しているマンションの周辺にある別のマンションの家賃が値上げされる場合があります。そのような要因で、周辺の別のマンションの家賃と比べ自身の経営するマンションの家賃が安くなった場合は、家賃の値上げ交渉をする正当な理由と認められます。

値上げ交渉成立には両者の同意が大前提

上記でご紹介したように、正当な理由があれば、すでに成立した賃貸借契約でも家賃の値上げを交渉することが法的に認められています。とは言え、正当な理由がある場合にも一方的に家賃を値上げすることはできません。成立した賃貸借契約の家賃の変更、もしくは契約の更新時の家賃の変更をトラブルなく成立させるためには、十分な説明をし、借り主と貸主の両者が同意の上で進めることが大前提と言えます。

ここからは、値上げ交渉のときにトラブルを回避するためにできる工夫やトラブルとなってしまった際の対処法をご説明したいと思います。

値上げ交渉はいつすべき?

余計なトラブルを引き起こさないためには、いつ値上げ交渉をするべきなのでしょうか。法律の上では賃貸借契約において、契約期間中に増額しない等の特約を定めておらず、なおかつ値上げに正当な理由があれば成立した賃貸借契約の期間内であっても値上げ交渉をすることは可能です。しかし、ある日突然、来月から家賃の増額をお願いしたい、と交渉してしまうと、それまでの家賃で資金計画を立てていた借り主に負担をかけることになり、トラブルを引き起こす元にもなってしまいます。

そのため、賃貸借契約の更新時に合わせて家賃の値上げをするという形が一般的です。しかし、契約更新時にいきなり家賃の値上げを告げたのでは、値上げに納得できなくても引っ越し先を探すこともできず、泣き寝入りして値上げをのむほかないため、借り主からの印象も悪くトラブルの元になりかねません。

できるだけトラブルを起こさないために、納得できない場合には引っ越すことも検討できるだけの時間的な猶予のあるタイミングで、どういった理由でどの程度増額したいのか、という説明と話し合いの場を設け、契約の更新時に借り主、貸主の両者の同意の元で増額をするという形がよいでしょう。

賃貸借契約書への記載

今は値上げの必要がないから、と言ってもこれから先もずっと値上げの必要がないとは限りません。

値上げの必要が出てきたときにスムーズに借り主に説明するためにも、賃貸借契約書には必要に応じて更新時に値上げする可能性があることを記載しておくことが大切です。

また、トラブルを回避するためにも、記載しておく場合にはあいまいな表現ではなく「賃料は賃貸借契約更新時の近隣賃貸料が現在より8%以上上昇した場合には、それに準じて改定する」のように明確な基準を伴った表現で示しておくことが重要です。

信頼できる不動産業者に依頼

たとえ値上げ交渉が成功したとしても、借り主との今後の関係に悪影響が出るような形は極力避けたいものです。

しかし、他に本業を持っていて、全ての借り主と十分な話し合いの時間を取ることが難しい、そもそも交渉ごとが苦手だ、という場合もあるでしょう。そのような場合には、信頼できる不動産業者に借り主との値上げ交渉を依頼するというのもひとつの手です。

不動産業者に交渉を依頼する以上、当然その費用はかかってしまいますが、住宅を扱う専門家である不動産業者であれば、借り主との信頼関係を崩さない形で交渉を進めるノウハウも持っているため、トラブルを防ぎつつ値上げ交渉を進めることができるでしょう。

もしもトラブルが起こってしまったら

ここまでで書いてきたことについて気をつけていても、家賃値上げの拒否や値上げ分の家賃の未納といったトラブルが起きてしまうこともあるでしょう。ここからは、どのようなトラブルが起こり得るのか、そして、トラブルが生じた際にはその解決のためにどのようなことをすればよいのかについてご紹介していきたいと思います。

説明を重ねても借り主に値上げを納得してもらえない

どんなに説明を重ねても家賃の値上げを納得してもらえず、立ち退きにも応じてもらえないというケースは起こり得ます。

値上げに了承されたはずが、値上げ前の家賃しか振り込まれない

事前の話し合いの時点では明確な拒否がなく、受け入れられたと思っていたら、値上げ前の家賃しか振り込まれず値上げ分の家賃が未納というケースもあり得ます。

トラブルの解決方法

家賃の値上げに納得してもらえず、立ち退きも拒否された場合や、いくら話し合っても値上げ前の家賃しか振り込まれない場合には、簡易裁判所での民事調停を行うことになります。第三者的な立場にある裁判官と調停委員からのアドバイスを受けることができるため、借り主・貸主の当事者同士だけでは合意できなかった協議をまとめることができるかもしれません。調停を行う場合には、言った・言わないの水掛け論にならないよう、調停を始める前に配達証明付きの内容証明郵便を使って、どういった理由でいくら家賃を値上げしたいのか、という通知を行ったり、当事者同士で話し合ったときの資料を残したりしておくとよいでしょう。

また、値上げ前の家賃だけが振り込まれる場合には、そのまま受け取ってしまうと法律上合意が成立したと判断されるため、あくまで家賃の一部を受領したと残る形で意思表示しておくことが大切です。

裁判所での調停を経ても合意できない場合には、訴訟を起こして裁判で適切な家賃を定めることになります。

こうなってしまうと、時間がかかる上に裁判費用もかかってしまうため、仮に全面的に貸主側の主張が認められたとしても利益は少なく、借り主と貸主間での信頼関係の悪化や新たなトラブルの元となる遺恨を残してしまうことになるため、極力民事調停の段階で合意できる点を模索することが大切です。

こういったトラブルが深刻化しないためにも、日ごろから借り主との信頼関係を築いておくことが大切です。

 

参考:

 

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