マンションのリノベーション費用やプチリノベーションの費用はどのくらい?入居者ニーズに合わせて効果的に実行しよう!

マンションのリノベーション費用やプチリノベーションの費用はどのくらい?入居者ニーズに合わせて効果的に実行しよう!

空室対策としてリノベーションを考えるオーナーは少なくありません。しかし、全面的にリノベーションをしたからといって効果が出るとはかぎりません。つまり、需要に沿ったリノベーションであること。ワンルームマンションならなおのことシンプルな間取りを最大限活かしたリノベーションが不動産価値を高めることにもつながります。今回はワンルームマンションのリノベーションやプチリノベーションに注目しながら、相場と効果的なお金のかけかたを考えてみましょう。

目的は物件価値を下げないこと

不動産投資目的でマンションを持っている場合、空室対策や老朽化対策という観点からもリノベーションは避けられません。ここで意識しておきたいのは、空室対策だからといって流行だけに注目したリノベーションをしないことです。リノベーションの目的は、古くなったマンションの部屋をより快適にし、価値を付加することです。一時的には注目を集める流行のリノベーションをしたことで、結果的に時間が経つとともに古さや時代感が強く意識されるような物件になっては、物件価値を下げることにもなりかねません。リノベーションの目的は物件価値を下げないことだと認識しておきましょう。

費用の内訳を知ろう

ではどこをどのようにリノベーションすれば、だいたいどれくらいの費用がかかるのかを確認しましょう。

リノベーション費用項目

リノベーションにかかる費用には次のようなものが含まれます。

  • 工事費:工事をするための費用です。部材費、施工費などがこれに当たります。作業する場所や広さ、内容によって費用は異なります。
  • 設計費(デザイン費用も含む):リノベーションを依頼すると、どのように間取りを変更し、どのように仕上げるかなど、設計とデザインを行います。そのための費用です。

工務店にすべて任せることもできますが、設計は設計事務所(建築家)に依頼することもできます。設計事務所(建築家)に依頼した場合は、工事が設計通りに施工されているのか、仕上がりのイメージはデザイン通りかなどを監査してもらえます。

費用は工事費の10〜20%かかります。工務店にすべてお任せにするほうが、費用的には低く抑えられる可能性があります。

  • その他の費用:リノベーションの内容により、発生する費用です。たとえば現状を大幅に解体して、新しく間取りも作り替える場合なら解体費も発生します。また、リノベーションをするために内部を解体はじめると、破損や腐食箇所が見つかった場合には、そこの補修が必要になり、費用も発生します。

ワンルーム、プチリノベーションの場所別費用相場

リノベーションをする場所によって費用は異なります。場所別に確認しておきましょう。

  • キッチン:リノベーション価格にもっとも幅のでる場所です。たとえば、広めのワンルームマンションで壁付きのキッチンのI型から対面型に変更し、リビングとのゆるやかな区切りをイメージした間取りに変更しようとすれば、大がかりなリノベーションが必要になります。

またキッチンのグレードも多様なため、それによっても価格が異なります。食洗機をつける、キッチン表面を人工大理石にするなど、選択肢が多い分価格の差も大きくなります。相場としても50〜250万円と幅があり、選択内容によって差がでることを示しています。間取り変更の規模によっても価格はさらに高くなる可能性があります。

  • トイレ:古いマンションで和式トイレであったものを機能を充実させた洋式トイレに変更する場合には、トイレの機能によって費用にも差がでます。基本的には手洗いを設置し、温水洗浄便座をつけるなどが一般的でしょう。20〜60万円を想定してリノベーションをするのが多いようです。
  • 浴室:浴室もトイレと同様、機能をどこまでつけたものにするかによる価格差です。たとえば、浴室内に乾燥機能をつけて、洗濯物を浴室で乾燥させられるようにすると、便利になり魅力的な浴室にはなりますが、それだけ価格も高くなります。一般的には50〜100万円ほどを想定します。
  • ユニットバス(浴槽、トイレ、洗面台がユニットになったもの)の分離:ホテルなどに採用されることの多いユニットバスですが、賃貸マンションでは居住者からの不満の声も聞こえる場所です。ユニットバスを避ける人もいるので、リノベーションとしては積極的に分離工事を進めたい場所と言えます。分離工事の相場としては現状にも左右されますが、50〜100万円です。
  • ワンルームへ間取りの変更:広いワンルームに開放感を損なわない程度の区切りをつける場合とは逆に、キッチンとリビングなどが小さな部屋に区切られているものを、ワンフロア式に変更するためのリノベーションも事例が多いようです。この場合は現状によって価格はそれぞれ。まずは見積もりが必要です。予算を決めて、どれくらいのことが出来るのかを知るために、工務店や建築家に相談することからはじめましょう。

費用対効果を考える

大まかなリノベーション価格を見ただけでもかなりの差があることがわかります。つまり、一概にこれくらいが相場だと言えるものではないのがリノベーション価格です。現状に必要な費用が発生するということ。大切なのは、何をどのようにリノベーションして、どんな付加価値のある部屋にしたいのか、ということです。そのためには、想定居住者に魅力的なマンションだと感じてもらえるイメージを把握することが大切です。

居住者のニーズを知る

リノベーションを考えるとき、まず把握しておきたいのが居住者の要求です。空室対策を充実させるためにも居住者が何に不満を持ち、このマンションのどこが最も気に入っているのか、という情報を常々集めておく工夫をしましょう。管理を依頼している不動産会社に定期的にアンケートを配布してもらうなど、自分自身が居住者のニーズを知っていることは大切です。また、インターネットで人気賃貸マンションの条件などを検索し、何を求めている人が多いのかなどの情報を普段から集めることも大切です。

ワンルームの特徴を確認する

ワンルームの最大の特徴はシンプルな間取り。開放的でもあり、住む人のレイアウトセンスによってフリーな動線が活かせます。ワンルームでもっとも気になるのが採光と風通しです。もしここに課題があれば、そこを改善することによって付加価値がつけられます。

しかし、開放的で動線フリーであるからこそ使いづらい場合もあります。キッチンとリビングが一体なので、なんとなく生活感が出やすいなども不満になる可能性があります。自分が住むならどうだろうか、の視点でリノベーションをする際のポイントを考えてみることも大切です。

プチリノベーションで最大効果を狙う

場所別のリノベーション価格帯は上記で紹介しましたが、プチリノベーションを検討する際は、使いやすくするには何を変更すべきか、という視点で考えてみましょう。その場所が最大効果を生み出すリノベーション場所です。そのうえで、どれくらいのリノベーションが費用対効果に満足できるかを工務店や建築家と相談しましょう。床材を変更する、サッシのグレードを変える、壁を珪藻(けいそう)土など自然のものに変更するなど、一部だけのリノベーションならなおのこと、予算内で居住者が心地よさや住みやすさを感じられるポイントに絞るようにしましょう。

掛けられる費用を算出し、最大限の効果を狙うことが大切

マンションのオーナーはリノベーションを考えるとき、相場を知りたいと思います。でも相場はあってないようなものです。どこをどのようにリノベーションするかによっても価格は異なりますし、立地や現状によっても異なります。まずは複数の工務店に見積もりを出してもらい、相談しやすい工務店を選ぶと同時に、用意できる費用をきちんと決めておくことが大切です。たとえば、面積が小さくても水回りのリノベーションは費用がかさみます。でも水回りが新しく使いやすい物件は清潔感と住みやすさのアピールには効果があります。費用と効果を考えながら、リノベーションの目的を明確にしておくことが満足度につながります。

 

参考:

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