成功する大家さんになるための資金計画と注意点

成功する大家さんになるための資金計画と注意点

景気が不安定な時期が続き、会社勤めでキャリアを積んでもどれくらいの資産と自分らしい暮らしが実現できるのか、と不安を抱く人は少なくありません。そういう状況で注目を集めているのが不動産投資。オーナーになって、不労収入を得て、安定した老後を迎えたいと考える人が増えています。でも、オーナーになるにはどれくらいの資金を用意して、どのような点に注意しながら運用していけばよいのでしょうか。そもそも本業と両立できるのでしょうか。今回は、不動産投資を始める前の疑問を解決していきましょう。

大家さん(不動産オーナー)になる方法

将来的に安定した生活を手に入れるために始めたい不動産オーナーですが、何か必要なことがあるのでしょうか。オーナーになるために、法的な資格は必要ありません。不動産に対して素人であってもオーナーにはなれます。ただ、成功するオーナーになるための要素はいくつかあります。それを考えてみましょう。

資金の準備:不動産投資ローンを活用する

不動産のオーナーになるには、当然のことですが不動産を用意しなくてはなりません。手持ちの不動産がある場合でも、補修なども含め資金の準備は考えておく必要があります。たとえ自己資金が少なくても、条件がクリアできれば不動産投資ローンの利用が可能です。

不動産投資ローンに対応していない金融機関もありますので、まずは自分が取引をしている金融機関で相談をしてみるか、物件を紹介してもらう不動産会社が提携しているところを紹介してもらいましょう。不動産会社を選ぶときも、提携金融機関が多く、専門家が在籍しているなど融資の相談にのってもらえる会社を選ぶことをおすすめします。

心の準備:オーナーはサービス業だと認識する

資金が準備できて、物理的な要件が揃えばオーナーとしてスタートを切ることはできます。ですが、始めれば必ず成功するかどうかは、オーナーとしての心構えを持っているかどうかに係わります。例えば老後の安定した収入のために始める不動産投資事業であっても、オーナーがどういう役割を担うものなのか、どういう責任を持つことになるのかなど、心の準備をしておくことで、遭遇するかもしれない課題に落ち着いて対応できます。

例えば、「部屋を貸している」という意識は居住者の視点に立った快適さを考える妨げになります。「自分で住むならここが気になる」など、自分のことのように居住者の気持ちになることが大切です。

それは管理・運営を不動産会社に任せている場合も同じです。オーナーは居住者や地域に対するサービス業であることを意識して、居住者の希望に少しでも添うような管理・運営を依頼することができるオーナーをめざしましょう。ただし、何でもかんでも居住者の言うことを聞くというのではありません。ビジネスとして苦情が来た場合も、状況をきちんと把握・分析し、正当な解決策を見つけるようにしましょう。

不動産投資ローンの注意点

不動産投資ローンは居住する住宅購入時に利用する住宅ローンとは異なります。貸付の目的が違うので審査基準が違うのです。また、金利設定も異なります。詳しく見てみましょう。

審査基準

不動産投資ローンはマンションやアパートなどにおける投資事業に対して実行されるローンです。住宅ローンが借り主の収入を重視して審査されるのに対して、不動産投資ローンは事業対象の不動産の価値や継続的な返済ができる事業設計が立てられているかなど事業内容についても厳しく審査されます。つまり、対象の不動産が新しくて物件価値が高くても、入居希望者が集まりにくい環境の物件に対しては審査がおりない可能性が高くなります。物件選びの段階から、不動産投資ローンが実行してもらえる物件であるかどうかなども視野に入れておく必要があります。

金利

住宅ローンの金利は2018年現在、変動金利の場合なら0.1%程度とかなり低く設定されているケースがありますが、不動産投資ローンの場合は1〜2%前半と高く設定されています。

また金利については固定金利と変動金利が用意されている場合があります。変動金利は借りるときは低くなっていても、返済していく途中に金利の見直しなどが発生し、上昇する場合があります。経済情勢なども考えながら選択しましょう。基本的には半年に1度見直しがされ、5年に1度返済額の見直しがされるケースが多いようです。固定金利は、一定期間は借り入れ時と同じ金利が適用されます。

金利の設定、貸付条件などは金融機関によって異なりますから複数の金融機関に相談をして返済シミュレーションをしっかりと行い、借り入れ先を決定するようにしましょう。

オーナーの役割

不動産投資で賃貸物件のオーナーとなり、収入を得ようと考えるとき、自分はどのような役割を果たすのかを考えておくことが大切です。例えば、資金を提供し、運営や管理等は不動産会社に任せる方法もあります。またある程度の不動産運営の方向性を決めたい、つまりマネジメントを自分で行いたいと思うオーナーもいらっしゃるでしょう。あるいは、可能な限りのリフォームや修繕なども自分でしたいというアットフォームな賃貸物件の運営をしていきたいと思う方もいらっしゃるかもしれません。どのタイプであるのかを明確にしておくことは大切です。

またどのタイプであってもオーナー業はサービス業だということも意識しておきましょう。つまり入居者はお客様であると思うことが大切です。住みやすい環境になっているか、設備や周辺環境に問題になるところはないかなど、入居者の立場にたって物件を評価できるかどうかは大切な視点です。この視点がぶれなければ、例えばリノベーションをする際でも、自分のセンスが入居者に受け容れられないはずがないなどと自分よがりな判断に陥ることがありません。

オーナーに必要なのは、サービス業としてマネジメントできる判断力です。

まとめ:成功のカギは状況判断と柔軟性

不動産投資をはじめオーナーとして成功するということは、継続して安定した家賃収入を得られるように維持することです。開始時には資金計画を練り、中長期の予測を立てておくことが大切です。また、本業とオーナー業のバランスをとりつつも、オーナー業はサービス業であることを意識して、つねに入居者が不満に思う点は何か、どう改善すれば満足度を高められるかなど自分の考えを柔軟にして考えることが大切です。

管理や運営は不動産会社に任せるにしても、こうしたオーナーとしての自覚と心配りを意識しておくことで、やがて自分が積極的に管理・運営に係わりたいと思ったときの経験値も高くなっているはずです。不動産のオーナーは、物件の老朽化、空室対策などさまざまな課題に直面しますが、一つひとつ周りの様子を探りながら柔軟に積極的に取り組むことが、成功への道になるでしょう。


参考:

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