オーナーチェンジ物件で賃貸経営を始めるときは、ここに注意!

オーナーチェンジ物件で賃貸経営を始めるときは、ここに注意!

賃貸経営を始めるとき、マンションやアパートなどの物件を購入します。中古マンションや中古アパートなどを検討している方もいるでしょう。でしょう。そのなかにオーナーチェンジ物件と呼ばれるものを見つけることがあります。このオーナーチェンジ物件とはどういったものなのでしょうか。オーナーチェンジ物件と他の同条件の物件とを比べると、オーナーチェンジ物件の売値のほうが安い場合が多いようです。低価格で同条件の物件が買えるのなら、オーナーチェンジ物件はお買い得なのでしょうか。こうした物件を購入して賃貸経営を始める場合、気をつけておきたい点はあるのでしょうか。いろいろとわからないままだと条件の良い物件を逃してしまうことになるかもしれません。今回は、オーナーチェンジ物件で賃貸経営をするときの注意点を中心に考えてみましょう。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件というのは、居住している貸借人がいる状態のままで売買される物件のことを指します。入居中の貸借人にとっては賃貸借契約を継続したままで、オーナーが代わることになります。ただし、満室とは限りません。また、すべての部屋が空室の状態で売買される場合は、オーナーチェンジとは表現されません。

オーナーチェンジ物件を購入した場合、入居中の貸借人も引き継ぐことになります。一方で、入居中の人が退去する場合の敷金返済などの義務も引き継ぐことになります。物件を購入する際、敷金や先払いで支払われている家賃などの継承もするので、義務も受け継ぐことになるのです。

オーナーチェンジ物件で賃貸経営を始める場合

オーナーチェンジ物件は入居中の貸借人が存在している物件です。その状態から賃貸経営をするというのは、どのようなメリットとリスクがあるのでしょうか。オーナーチェンジ物件で賃貸経営をする際のメリットとリスクを詳しく見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件で賃貸経営を始めるメリット

だれも入居者がいない状態(全室空室)の物件を購入した場合は、入居者募集から始めなくてはなりません。そのため入居者が決まるまでの間は家賃収入が発生しないので、不動産投資ローンの返済などは自分の手持ち資金から捻出する必要があります。また、入居者を募集するにも広告費など出費が必要になります。

一方、オーナーチェンジ物件は多くの場合、居住している人がいるので、すぐに家賃収入が得られます。毎月の収入の予測がつくので投資計画も立てやすくなります。空室については入居者募集が必要ですが、全室を埋めるほどの広告を打つ必要がないので、費用は抑えることができます。

また、現状で居住者がいるので、すぐにリフォームをする必要もないと考えられます。その点でも賃貸経営のスタート時の出費を抑えられます。

さらに、オーナーチェンジ物件は空室の物件よりも販売価格が低く設定されている傾向にあるので、好条件の物件が安く手に入れられる可能性もあります。

また多くの場合は不動産投資ローンを利用して物件を購入することになりますが、すでに家賃収入があり、どれくらいの収入があるのかの明確な数字が出せるので、金融機関との交渉もスムーズに進むケースが一般的です。

つまり、オーナーチェンジ物件は賃貸経営を始めるときの初期費用を抑えることができる点と、資金調達が比較的しやすいのが大きなメリットといえそうです。

オーナーチェンジ物件で賃貸経営を始めるリスク

オーナーチェンジ物件の多くが、入居者募集をしなくてもよいわけですが、そこがリスクになる場合もあります。

入居者を募集して空室を埋めていく場合は、入居申し込みの際に、どのような人なのか、家賃支払い能力はあるのかなど、大まかな情報を把握し、審査することができます。

一方、オーナーチェンジ物件は、購入するときに賃貸借契約書を確認できますが、それ以上の入居者情報がないので入居者の詳細は把握しにくいということです。

また、満室の場合は室内状況を確認して、物件を購入することができないので、物件に瑕疵があるかどうかを把握しづらくなります。思っていた以上に老朽化が進んでいたり、附属設備の劣化が進んでいたりなど、予定より早急に修繕が必要になるケースもあります。購入前に手に入る資料や修繕履歴などを丁寧に確認し、判断することが大切です。

ここで意識しておきたいのが引き継ぐ権利と義務についてです。

  • 権利:賃料を受け取る、入居者が退去するときに部屋を原状回復して返還してもらう権利です。
  • 義務:入居者に部屋を使用させる、建物・部屋の修繕、入居者が退去するときに敷金を返還する義務です。

これらの権利と義務が遂行できるように物件の状態、売り主との契約がきちんとなされるかどうかを確認することでリスクを回避できます。

オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点

リスクを知っていてもまだ不安が残る、という買い主は少なくありません。その不安を解消するためにも、オーナーチェンジ物件を購入するかどうかを決める前に以下の注意点を確認しておきましょう。

空室のリスクは考えておくべき

オーナーチェンジ物件は入居者がいるから、家賃収入が保証されていると思い込むのは危険です。居住している人はいつ退去するかわかりません。購入後すぐに入居者の退去が相次げば、メリットと思っていた家賃収入の確保がなくなるわけです。しかも敷金なども元オーナーから継承するため、そうした手続きにも対応しなくてはなりません。

物件を選ぶときは、たとえ入居中の人が多くても、空室を埋めるだけの環境が整った物件であるかどうかを確認してからの購入が大切です。

売却理由を知る

オーナーチェンジ物件は条件の割に価格が安く設定されていることが一般的です。その理由は、やはり物件を売る理由があるから、と考えておくべきです。例えば、資金繰りがうまくいかず、やむなく手放すことになったケースもあれば、入居者や管理組合に問題があるケースも少なくありません。あるいは、その物件や入居者との関係は良好であったものの、周辺環境が近い将来に大きく変わるなどで、賃貸経営するのが難しくなるから手放すといったケースもあるかもしれません。

元のオーナーの資金繰りがうまくいかずにやむなく手放すという理由なら問題ないでしょう。しかし、入居者や管理組合に問題があるケースや、周辺環境が変わり賃貸経営に影響が出そうだというのが売却の理由なら、注意が必要です。入居者とのトラブルなどは次の入居者を募集する際も影響する可能性があります。また周辺環境の変化が賃貸経営に影響しそうな場合は、空室対策が難しくなるとも考えられるため、家賃収入が予定しているほど得られず、ローン返済が難しくなるかもしれません。

事前にそうした「手放す理由」をきちんと調べておくことは必要です。

好条件の物件が購入可能なオーナーチェンジ物件は賃貸経営成功につながる

売却する理由が納得できるもので、物件瑕疵なども問題がないことを確認できれば、投資目的の物件として好条件のものが割安で購入できるオーナーチェンジ物件は検討の価値があります。特に賃貸経営の初心者なら入居者募集から始めなければならない物件よりも、スムーズなスタートが切れるといえます。入居者募集にかける費用などを賢く使って、入居者の満足度を高めるためのプチリフォーム代に活用したり、予測できる家賃をもとに、投資計画をきっちりと立てたりしておけば、無理なく賃貸経営が継続できます。

不明な点や疑問があれば不動産会社の専門家に相談しながら、積極的に情報を集め、好条件のオーナーチェンジ物件を探してみましょう。

 

参考:

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