基準地価(都道府県基準地標準価格)の示す内容を知って、賃貸物件価格を判断するヒントにする

基準地価(都道府県基準地標準価格)の示す内容を知って、賃貸物件価格を判断するヒントにする

自身の持っている物件の価格を決める際や、物件や土地を購入する際に、地価を気にしないという人はいないと思います。ですが、一言で「地価」と言ってもそれがどのような仕組みで決まっているのかについては意外とよくわかっていない、という人も少なくありません。じつは、同じ土地に対して地価を表す指標は4種類存在しています。それぞれ「公示価格」「都道府県基準地標準価格」「路線価」「固定資産税評価額」と呼ばれるもので、それぞれ意味するところや評価している機関が異なります。これらの地価が意味する内容を知れば、賃貸物件を購入するとき、販売価格が適性なのかを判断するヒントにもなるでしょう。今回は4つの地価が意味する内容を見ながら、それらを知りたいと思ったときの調べ方やそれぞれの価格が更新される時期などを確認していきましょう。

地価の種類とそれらが示す内容と発表時期

上記で示したように、同じ土地でも4種類の地価が存在しています。それぞれの地価はその土地を評価している機関や評価の方法、使用目的が異なっています。それぞれの地価が示す内容を確認しておき、必要に応じて、どの価格を調べたらよいのかを判断できるようにしておきましょう。

  • 公示価格:

地価公示法に基づいて国土交通省が全国に定めた標準地を不動産鑑定士の評価を参考にして調査し、国土交通省土地鑑定委員会が公表する1平方メートルあたりの地価です。毎年1月1日を基準日として3月下旬に発表されます。売買価格の目安になる価格で、公共事業のための用地買収価格はこの価格を基準にしなければならないとされており、民間においてもこの価格を指標とすることが推奨されています。

公示価格は国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」のサイトで調べることができます。

http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2

  • 都道府県基準地標準価格:

国土利用計画法に基づいて都道府県が不動産鑑定士の評価を参考にして調査し、公表する価格です。毎年7月1日を基準日として、9月下旬に発表されます。売買価格の目安になる価格です。都道府県地価、基準地価とも呼ばれています。

都道府県基準地標準価格を調べるには、公示価格と同じサイトにアクセスをして調べることができます。

  • 路線価:

国税局が調査し、公表する価格です。毎年1月1日を基準日として7月1日に発表されることが多いようです。路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地の価格を評価したもので、相続税や贈与税に関する評価の基準になるほか、売買価格にも影響を与えます。相続税、贈与税などを算出する際の基準となる相続税路線価と固定資産税や不動産所得税などを算出する際の基準となる固定資産税路線価があり、一般的に路線価といった場合には相続税路線価を指す場合が多く見られます。

また、一般的に路線価は公示価格の8割程度となる場合が多いようです。

路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率票」というサイトで調べることができます。

http://www.rosenka.nta.go.jp

  • 固定資産税評価額:

市町村が調査する価格です。3年に一度見直しがされます。見直し年の前年の1月1日が基準日とされ、4月1日に出ますが公表はされません。固定資産税や都市計画税、不動産取得税などを計算する際の基礎になる価格です。

固定資産税評価額は、課税明細書で確認することができます。また、管轄の市町村役場の窓口で「固定資産評価証明書」の交付を申請することができます。自治体によって手数料が異なりますが、300〜400円です。

都道府県基準地標準価格と公示価格の違い

上記に示すとおり、都道府県基準地標準価格と公示価格の大きな違いは調査している機関が異なるということです。また、都道府県基準地標準価格は都市計画の区域内外の住宅地、商業地、工業地、林地を調査しますが、公示価格は基本的に都市計画区域内の住宅地と商業地を調査したものです。

発表される時期も都道府県基準地標準価格は調査の基準日が7月1日であるため、その年内の地価動向を反映した価格になりますが、公示価格は基準日が1月1日なので、一年前の動向が反映された価格だと考えられます。

さらに、都道府県基準地標準価格は不動産鑑定士1名以上によって鑑定評価されますが、公示価格は不動産鑑定士2名以上によって鑑定評価されます。

公示価格は都道府県基準地標準価格の基準となる価格です。公示価格だけでは土地価格を正確に公表したものとは言えないため、補うために年の半ばに公表するのが都道府県基準地標準価格なのです。数値としてはほぼ同じ値が発表されることになりますが、その年の動きを見るという意味では都道府県基準地標準価格を確認しておくとよいでしょう。

地価は3つの地価と査定に左右される

土地の売買価格は「公示価格」「都道府県基準地標準価格」「路線価」に左右されます。これらの価格と査定によって判断した結果として、土地の値段が決定されるのです。では、土地の査定においてはどのような点が注目されるのでしょうか。多くの場合に注目されるのが土地の特性です。土地の特性とはどういうものなのか紹介します。

土地の特性とは

地域性もこの査定ポイントに入ります。たとえば利便性がどうか、将来的な発展性、地域の様子(商店街なのか、住宅街なのか、教育機関との距離感など)が項目として挙げられます。

さらに土地の形状もこの査定ポイントに入ります。たとえば長方形なのか正方形なのか、高低差はないかなどが項目として確認されます。さらに広い道路に面しているか、一方通行の道に囲まれていないか、なども査定ポイントになります。

地形が整っており、高低差がない平地で、広い道路に面した土地であり、交通の便もよく、しかも治安の良い地域の土地であるほど高値がつきます。一方、地形は整っていても、一方通行の道に囲まれていたり、交通の便が悪かったりすると評価は低くなる可能性があります。

都道府県基準地標準価格を使って地価を知る方法

当該地がどれくらいの価格で販売されるのかを考えるとき、都道府県基準地標準価格や公示価格、路線価から実勢価格(実際に土地が売買される価格)のおおよその見当をつける方法があります。

実勢価格 = 都道府県基準地標準価格(公示価格)÷90~98% = 路線価÷70~80% = 固定資産税評価額÷60~70%

この等式がひとつの目安として利用されています。

実際の土地売買価格はこれらの価格だけから決まるものではありませんが、大まかな価格を考えるヒントにして、購入したい土地の価格を判断しましょう。

都道府県基準地標準価格を調べ、土地販売価格の適正を判断する

賃貸物件の購入や、土地から購入をして賃貸物件を建築する場合でも、土地が適性価格で販売されているのかどうかを知ることは大切です。

土地の価格はさまざまな要素が影響を与えますが、公示価格をはじめ、年の半ばには発表される都道府県基準地標準価格が基礎となって決められます。まずは都道府県基準地標準価格などを調べ、土地周辺の要素なども確認しながら、適性価格で販売されているかの判断をしましょう。


参考:

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