媒介契約って専任媒介契約だけ?どんな契約を結ぶのがいいの?!

媒介契約って専任媒介契約だけ?どんな契約を結ぶのがいいの?!

物件を売却するときや購入を希望するとき、あるいは自分が所有する賃貸物件の入居希望者を募集する際は、不動産会社との間に媒介契約を結びます。その契約には大きく分けて3つの種類があり、それぞれに内容が異なります。物件の売却を希望する場合、希望価格で素早く売却するためには、どの契約が適切かを判断することが大切です。また、気に入った物件を購入する際には、多くの情報を素早く集め、適性価格で購入できるようにするための契約を結びたいと考えます。入居者募集をするときには、多くの人に情報を素早く的確に開示し、丁寧な対応をしてもらうための契約を希望します。そうしたさまざまな要求を叶えるための契約とはどういったものがふさわしいのでしょうか。今回は媒介契約の種類とそれぞれの内容について確認していきましょう。

媒介契約はなんのために締結するの?

物件の売却や購入の希望、あるいは賃貸物件の入居者募集をする人が、不動産会社と結ぶ媒介契約には、この契約を結んだことによってどのようなサービスが提供されるのかが明確に記入されます。また、提供されるサービスに対する料金(仲介手数料など)がいくらなのかが記載されます。この契約を結んでおくことで物件の売却や購入に関するトラブルを未然に防ぐことができるものでもあるので、内容を理解して結ぶことが大切です。不動産会社は、宅地建物取引業務法第34条の2において媒介契約を結ぶことが義務づけられています。

媒介契約の種類と内容

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれの内容を確認しましょう。

専属専任媒介契約

売り主、買い主、賃貸物件オーナーは1社の不動産会社と契約を結びます。複数の不動産会社と重複して契約を結ぶことはできません。また、売り主、買い主、賃貸物件オーナー自身が顧客を見つけて取引をすることもできません。つまり、この契約を締結すると、契約を結んだ不動産会社が紹介した顧客以外との取引はできず、依頼した不動産会社に全面的に売買、入居者募集を任せる契約です。ですので、仮に、オーナーの親戚や知り合いなど、オーナーが直接見つけた相手に部屋を売却する(貸す)契約を結ぶことになったとしても専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社を介して契約しなければなりません。

この契約の有効期限は3か月です。自動更新はできないため、更新する際には改めて署名捺印をし、更新をする必要があります。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、物件の情報を5日以内にレインズへ登録しなくてはなりません。

※レインズというのは、不動産会社などが利用しているインターネットのデータベースで、不動産の売却のための情報交換を行うものです。ここに売却したい物件の情報を登録することによって、全国の不動産会社がその情報を確認することができるようになります。そのため広く購買希望者をさがす有効な手段として活用されています。

また、業務処理状況や営業活動の内容についての報告を1週間に1度以上行う必要があります。

専任媒介契約

売り主、買い主、賃貸物件オーナーは1社の不動産会社と契約を結びます。複数の不動産会社と重複して契約を結ぶことはできません。ここまでは専属専任媒介契約と同じですが、この専任媒介契約の場合は、売り主、買い主、賃貸物件オーナーが自ら顧客を見つけて取引をすることができます。つまり、オーナーの親戚や知り合いなど、オーナーが直接見つけた相手に売却する(貸す)契約を結ぶことになった場合には、必ずしも専任媒介契約を結んでいる不動産会社を通す必要はありません。

この契約の有効期限は3か月です。自動更新はできないため、更新する際には改めて署名捺印をし、更新をする必要があります。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、物件の情報を7日以内にレインズへ登録しなくてはなりません。また、業務処理状況や営業活動の内容についての報告を2週間に1度以上行う必要があります。

一般媒介契約

売り主、買い主、賃貸物件オーナーは複数の不動産会社と重複して媒介契約を結ぶことができます。さらに自ら顧客を見つけ、取引をすることも可能です。この契約は、依頼している不動産会社に対して、他に契約している不動産会社の存在を明示する必要のあるものと、明示する義務のないものがあります。

この契約の有効期限はありません。しかし無制限ではありません。国土交通省は標準媒介契約約款において3か月を超えない範囲で決めるように示しています。一般的には3か月で契約されることが多いようです。ただし、法的に有効期限を定めたものではなないため、3か月を超えた期限で契約した場合も契約は有効となります。

契約を結んだ不動産会社にはレインズへの登録義務はありません。また、業務処理情報や営業活動の内容を報告する義務もありません。

不動産会社にとっては他の不動産会社が顧客を先に見つけ取引が成立する可能性があり、営業活動がムダになることもあります。一方、売り主、買い主、賃貸物件オーナーにとっては、広く情報を拡散する可能性が高まります。

どの契約にするかは状況を見極めて決めることが肝心

専属専任媒介契約、専任媒介契約の2つは依頼者が顧客を見つけて取引をすることができるかできないかの差はあるものの、他に大きな違いはありません。不動産会社も自社のみが取引をできるため、営業にも力を注いでくれるケースが多いようです。

しかし、専属専任媒介契約や専任媒介契約にすると、不動産会社が一社だけで対応するので、売りやすい価格に下げることを強制されると心配する人も少なくありません。また、不動産会社と相性が合わないとスムーズに話が進まないまま3か月をムダにしてしまう可能性もあります。

一方の一般媒介契約は複数の不動産会社が同じ物件を扱うことになるので、営業努力という観点から見れば、モチベーションが低くなるのではないかと心配になります。

では、契約の種類を決めるにはどうすればいいのでしょうか。ひとつのポイントは不動産との信頼関係です。

信頼できる不動産会社や担当の営業マンと出会えた場合、任せることで最適な顧客を見つけてくれる可能性は高まります。また、賃貸物件の場合は長い付き合いが始まるわけですから、専属専任媒介や専任媒介を結び、信頼関係を深めていくのも良い選択だと思えます。

もし、多くの視点でさまざまな意見を聞きながら話を進めたいと希望するなら、信頼できる担当者に出会った後でも、一般媒介契約にして、自分でも積極的に動くことをオススメします。

また、一般媒介契約が良いと思えるケースとしては、所有している物件が人気のエリアにある場合などです。立地など物件自体の魅力が大きい場合には、1社による積極的な宣伝よりも、複数の不動産会社による広い宣伝により多くの人に情報を開示した方がより契約成立の可能性が高いと言えるでしょう。

しかし、不動産会社と契約を結ぶ際に何より大切なことは、どの契約を選択するにしても、契約を結ぶ前には、不動産会社としっかりと打ち合わせをして、相談がしやすいかどうか、質問に対して丁寧に、迅速に回答をしてくれるかどうかなど、信頼できる会社なのかを見極めることです。

契約の種類も大切ですが、まずは、長いつき合いになることを意識しておき、気の合う不動産会社と契約を結ぶことを優先して考えましょう。

 

 

参考:

 

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