投資用マンションをうまく売却するための方法とタイミング

投資用マンションをうまく売却するための方法とタイミング

投資用物件を手に入れて投資を始めたけれど、諸事情で手放すことを考えている、あるいはいくつか保有する投資用マンションのひとつを売却したいと考えたとき、気になるのが「いくらで売れるのだろうか」「売りどきってあるの?」「手続きは面倒なの?」などの点でしょう。売却を考えている投資用マンションのローンが完済している場合ならまだしも、返済中の物件売却を考えるとなると、販売価格は最も気になる項目です。投資用マンションの売却に関して、その流れと手続きを確認し、売却するタイミングと売却に失敗しないためのポイントを紹介します。

投資用マンションを売却するときの流れ

投資用マンションを売却しようと決めたら、できるだけ高く売れるように、少なくとも売却することで損をしないように動かなくてはなりません。そのための流れを確認しておきましょう。

1.計画を立てる

いつまでに売却したいのか、もし売却できなかった場合はどうするかなど、あらかじめ起こりうるパターンを想定し、対処法を考えます。たとえば、希望価格で売却できない場合には、値下げをするのか、売却をやめるのか、仲介してもらう不動産会社を変えてみるのか。具体的に対策を立てておきましょう。

2.不動産会社を探す

投資用マンションを売却するときは、多くの場合、不動産会社に委託して購入希望者を探すことになります。そのためにはまず、信頼できる不動産会社を探すことから始めなくてはなりません。居住用マンションではなく投資用マンションの売買に対応する業者を探すには、投資用マンションの査定をしているWebサイトなどで調べ、複数の不動産会社と具体的な話をしてみることも有効な手段です。

販売価格を決める際には、不動産会社に査定をしてもらう必要があります。査定価格についての根拠や売れる見込みなどを、当該の不動産会社と話をしましょう。そのうえで、自分との相性や意見の違いなどを確認しながら、不動産会社を選ぶとよいでしょう。

3.必要資料をそろえる

不動産会社を選ぶと同時に、売却するマンションに関する資料をそろえておきましょう。登記簿謄本や家賃表など契約に必要な資料はもとより、周辺環境や居住者の状態などを自分なりにまとめたものがあれば、査定や不動産会社と販売方法を決めるときに役立ちます。また、売却する際に買い主から物件の修理履歴のほか、見ただけでは確認できない部分の修理状況や、修理が必要になると思われる部分の有無などを聞かれることが想定されます。それらについても明確な資料が提示できるように準備をしておきましょう。

4.売却価格を検討する

物件を売却する場合、きちんと決めておかなければならないのが売却価格です。もちろん売り主の希望が大切ですが、相場と大きく異なっていると売却が難しくなります。仲介に入ってもらう不動産会社と相談することになりますが、自身でも相場や価格の妥当性などを把握しておくことが大切です。詳しい価格決定の考え方は後ほど説明します。

5.不動産会社と契約を結ぶ

Webサイトなどで簡易査定を行い、複数の不動産会社から話を聞き、自分との相性や仕事への対応姿勢などを確認したうえで、信頼できると判断した不動産会社と契約を結びます。その際、仲介手数料やその支払いのタイミング、営業方法などを明確にしておき、契約書に明記されるようにしましょう。

契約を締結したら、いよいよ販売がスタートします。販売開始後は、不動産会社が購入希望者をつのり、希望者には内覧(マンションの館内を見学してもらう)を実施し、情報を提供して購入の検討をしてもらうことになります。

6.売買契約を結ぶ

購入者が決まったら売買契約を結びます。その際、後にトラブルが起きないように、マンションの詳細な情報が齟齬(そご)のないように伝わっているかなどを確認しておきます。

7.融資先金融機関・その他への連絡をする

投資用マンションにローンが残っている場合は、融資を受けている金融機関に連絡をして返済に関する相談をします。

また、エレベーター会社、清掃会社などマンションの維持管理の契約をしている各会社へも連絡をして、オーナーが代わることを伝えます。一括して管理会社に委託しているときは管理会社に連絡を入れ、引き継ぎ手続きの有無など状況に応じて対応をする必要があります。こうした点も、あらかじめ各会社と交わした契約書を確認し、手続き漏れがないように準備をしておきましょう。

8.決済・引き渡しをする

仲介を委託している不動産会社や金融機関の立ち会いのもと、買い主と売り主の間で売買代金の受け渡しを行い、物件の引き渡しをします。引き渡し後は所有権移転登記をスムーズに行う必要があります。

投資用マンションの売却価格の計算方法

投資用のマンションの売却価格がどのように計算されるのか、一般的な計算方法を確認しておきましょう。いくつかの計算方法によって物件価格が査定されます。「積算価格を算出する方法」「相場の利回りから逆算する方法」「実需要の物件から算出する方法」「金融機関の融資から逆算する方法」などを用いて適正な価格を考えてみましょう。

以下の事例を想定して実際に計算してみます。

  • 大阪市の中心地にある鉄骨造(法定耐用年数34年)の一棟マンション
  • 築年数は10年
  • 最寄り駅からは徒歩5分程度の立地
  • 土地面積130平方メートル、延べ床面積600平方メートル
  • 間取りは単身者向けで1Kの部屋が20戸
  • 再調達価格は18万円/平方メートル
  • 購入時価格は1億5,000万円
  • 年間家賃収入は1,800万円
  • 大阪市中心部の物件は平均価格が1,000万円〜1,200万円
  • 路線価は40万円

このマンションの類似周辺物件の相場利回りは10%という条件で考えてみましょう。

積算価格を算出する方法

積算価格とは、土地と建物それぞれの価格を計算して加算したものです。

土地の価格は、路線価に土地面積を乗じた価格です。

建物価格は、再調達価格に延べ床面積を乗じ、さらに(法定耐用年数−築年数)÷法定耐用年数を乗じます。

事例の数値で計算してみると

土地価格=40万円×130=5,200万円

建物価格=18万円×600×(34−10)÷34=7,624万円

2つの価格を加算すると、積算価格は1億2,824万円です。

相場の利回りから算出する方法

検索サイトなどで、売却物件周辺の類似物件の利回り相場を確認しましょう。今回の事例では大阪市中心部の周辺物件の相場利回りは10%程度です。

年間家賃収入が1,800万円なので、1,800万円÷10%=1億8,000万円という販売価格の目安が算出されます。

実需要の物件から算出する方法

実需要物件とは、所有者が自分のために使うことを目的にした物件のことです。売却マンション周辺の物件を検索して、築年数や価格などを調べてみましょう。

事例では、大阪市中心部の物件は平均価格が1,000万円〜1,200万円です。今回売却するマンションは20戸なので戸数を乗じると、2億円〜2億4,000万円という金額が得られます。

金融機関の融資から逆算する方法

売りに出しているマンションを購入する人も、自分が購入したときと同じ融資条件でローンを利用すると想定して計算します。

言い換えると、家賃収入から管理費などの諸経費を引き、さらに返済金を引いて、そのうえで収支がプラスでないと購入はしないだろう、ということが考えられます。

 

このように売却価格を複数算出して、その範囲で検討することができます。

売却のタイミングで価格も変わる

そもそも投資用マンションの売却を検討するのは、いつがよいのでしょうか。いくつかポイントがあります。たとえば、収益の上がらない状態が続いている場合、一刻も早く売却をして赤字を解消したいと思うでしょう。または、物件の状況が決め手となることがあります。大規模な修繕が必要になるときは、売却を考えるタイミングのひとつです。築年数から考えた場合、築浅のほうが売りやすいタイミングになります。一方、市場の動きから考えた場合、物件価格が上昇しており、高額で売れることが期待できそうなときが売却のタイミングだといえます。

それぞれを具体的に見てみましょう。

  • 市場、税金から考えたタイミング

たとえば、2020年に日本は東京オリンピックを迎えます。その前年10月には、消費税が8%から10%へと引き上げられます。こうした時期は、オリンピック開催に向けた景気上昇が期待されるのに加え、消費税増税前の駆け込み需要が起こりやすい時期だと判断できるでしょう。具体的には、2019年春くらいから購買意欲が高まると考えると、そのころからが売りどきと考えられます。このように社会的な動き、税制面の変更などを考えあわせてタイミングを計る必要があるのです。

  • 物件の状態から考えたタイミング

売却物件の築年数から考えると、築年数が浅いほど売りやすいといえます。しかし、築年数でどれくらい価格が異なるのかについては、地域的な面も影響します。そこで周辺物件の築年数と価格を調べて、売りやすいかどうかを考えておきましょう。また築年数が経過しており、そのままでは売却が難しい場合は、修理やリノベーションを施す、思いきって価格を下げて販売する、といった手段を検討しましょう。

  • 需要から考えたタイミング

需要の変動にあわせた売りどきを考えてみましょう。たとえば1年のうちで人が多く移動する、いわゆる引越しシーズンといわれる時期があります。引越しシーズンのピークは2月〜3月が一般的です。賃貸物件の場合、その引越しシーズンまでに部屋の広告を出したいのです。さらに物件の売却に3か月は必要だと考えると、前年の11月くらいには売却をはじめる必要があると考えられます。

  • 融資金額(ローン状況)から考えたタイミング

物件を入手した際に借りた資金の残債とのバランスを考えておく必要があります。ローンを完済している場合はさほどむずかしくはありませんが、ローンが残っている場合は、売却価格から諸々の経費を引き、さらにローン残債を返却して、そのうえで収支がプラスになることが理想です。

つまり、売却価格を算出した段階で、ローン残債とのバランスを考える必要があります。

 

まとめ

投資用マンションの売却をしようと思い立ったとしても、計画もせずに動きだしても成功しません。売却しようと考えた理由を冷静に考え、そこから見えてくる現状を整理したうえで、計画を立てましょう。まずは、いつまでに売りたいかという時期を考えましょう。そのためには売却のタイミングを計ることも大切です。次に、信頼できる不動産会社を探して、実際に行動することになります。

ここで、売ることだけを目的にしていては、売却損が出る可能性があります。資金的に損が出ないように、必要経費や想定売却価格、ローン残債との兼ねあいなども含め、綿密に計算をしておきましょう。

ひとりで考えていては、見落としや思い違いが残る可能性があります。ローン残債に不安がある場合は特に、専門家に相談しながら進めるのが適切です。

時間に余裕をもって進め、うまく売却するための準備をしましょう。


参考:

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