マンション売却時、納得のいく査定を受けるには?査定の方法や見られるポイントを知ろう!

マンション売却時、納得のいく査定を受けるには?査定の方法や見られるポイントを知ろう!

マンションの売却を考えたとき、もっとも気になるのが「どれくらいで売れるのだろうか」ということ。売却価格は次の計画にも影響する要素なので、なるべく正確な価格を事前に知りたいと思います。また、おおよその売却価格がわかれば、自分が予定していた価格との差がわかり、目標に近づけるための工夫も考えやすくなります。まずは売却価格を知るための査定について理解をしましょう。今回は査定方法や確認されるポイントを紹介します。

査定で見られる項目

マンションの査定を受けるにあたり、どのようなところを見られるのか項目を挙げておきましょう。

立地(駅からの距離、方位・方角、周辺環境)

査定に大きく影響するのが立地条件です。駅からどれくらいの距離にあるのか、多くの部屋に太陽光が差し込む方角に向いて立っているのか、周辺環境は安心して暮らせるところか、また買い物には便利か、学校などの教育機関や病院などの医療機関はどれくらいの範囲内に存在するのか、緑地公園などの有無を含め、安心、快適、便利な暮らしを考えたとき、どれくらいのランクにあるかを見られます。

物件(築年数、構造、階数、規模)

築年数に関しては築浅であるほど査定は高くなるのが基本です。特に耐震構造が厳しくチェックされる場合が多いようです。1981年以降に建設されたマンションであれば新耐震基準を満たしており、震度6~7程度以上の地震で倒壊しないことが基準となっています。また1981年以前に建設されたマンションであっても、その後、補強工事をし、新耐震基準を満たしているかどうかで査定は大きく変わります。

そのほか、RC(鉄筋コンクリート)造、S(鉄骨)造、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造など構造によって耐久性能・耐震性に差があるとされているため、査定に差が出ます。

設備(間取り、部屋の広さ、グレード、共有施設の充実度、駐車場など)

部屋の広さや間取りは居住者のニーズにあったものであるかどうかをチェックされます。部屋は広いほうが査定額は高くなる傾向にはありますが、必ずしも広さだけで決められません。狭くても動線が合理的で生活しやすいなど、広さと間取りのバランスが大切なチェックポイントです。また、居住者層に適合しているか、例えば単身者が多いマンションに家族用の広さの部屋があっても、ニーズがないことから査定は低くなる場合もあります。そのほか、オートロックやモニター付きインターフォンなどのセキュリティ設備や駐車場の有無など共有施設がどれくらい充実しているかも査定に影響します。

物件状況(設備や内装の傷み具合)

物件の状況は経年劣化による影響が大きいものですが、古くても、ていねいにメンテナンスが行われている物件は査定が良くなる傾向があります。また目で確認ができる設備や内装の傷みに対しては、事前に修理しておくことで査定を上げることができますが、修理費用と査定額アップのバランスを考えて行うことが大切です。

そのほか、見ただけでは確認が難しい設備の状態、内部の劣化状況および修理履歴なども査定に影響します。そうした状況は資料にまとめておき、査定担当者に提供するようにしましょう。

管理費・修繕積立金

査定は該当マンションの物理的状況のみが確認されるわけではありません。そのマンションをどのように管理、維持してきたかも確認されます。つまり、どれくらいきちんとマンションを維持することに力を注いでいたかで、物理的な状態も影響を受けているはずだ、と考えられているのです。

例えば、管理費や修繕に必要になる費用をきちんと積み立てていたか、その資金がいつどのような修繕に使われたかなど、管理体制も査定ポイントになる可能性が高いといえます。

管理状況(家賃の遅れ、居住者の問題、周辺との関係)

管理状況で確認されるものに、居住者や周辺住民との関係があります。例えば家賃の滞納が続いている居住者がいて、その該当者との問題が解消されていないとか、それ以外にも居住者との間に問題があり解消されていないなども査定を下げる要因になります。また、居住者との関係のみならず、周辺住民との関係も影響します。

施工・販売会社

そのマンションはどの施工会社が関係した物件であるのかという点は、自分が購入するときも確認したと思います。一概には言えないことですが、大手施工会社や実績のある販売会社が取り扱っているマンションであることで、次の購入希望者に安心感を与えることが考えられます。つまり査定にも少なからず影響があると考えられます。

査定から契約までの手順

査定を受けるときにまず行うことは、どこで査定をしてもらうかを決めることです。ですが、最初は複数の不動産会社から査定をしてもらい、だいたいの価格を把握することが肝心です。いきなり1社にしぼらず、条件や相性などを確認しながら進めていきましょう。基本的な流れは以下です。

  • 複数の不動産会社にあたる:ネットなどを活用して査定をしてもらう不動産会社を探す、また同じ条件でどれくらいの差が出るのかを把握するために一括査定などのサイトを活用するのも効率的です。
  • 条件から何社かの不動産会社にしぼり、さらに詳しい査定を依頼する:ネットなどでの査定では大まかな価格しか出ませんので、さらに詳しい査定をしてもらうために、不動産会社をいくつかにしぼり、話を聞いてみましょう。
  • 自分でまとめた資料なども提示して、正確な査定をしてもらう。
  • 不動産会社を1社に決め、具体的な売却の相談に入る。
  • きちんと条件を出し、契約をする。

査定を受けるための準備

マンションを売却しようと考えたとき、どれくらいで販売できるのかを知るためには査定をしてもらう必要があります。しかし、査定をしてもらう不動産会社によって提示される価格に差が出ます。理由は査定するポイントと評価の差ということになるのですが、事前の準備をすることで査定金額を安定的に高くできる可能性もあります。査定を受けるときの準備を早めにしておきましょう。

  • 売却理由を明確にしておく:なぜこのマンションを売却するのかを簡潔にまとめておきましょう。
  • 物件についての資料をまとめる:目で見て確認できない部分や修理状況などをまとめておきましょう。
  • 管理状況についての資料をまとめる:居住者、周辺住民との関係、管理体制などについてまとめておきましょう。
  • 資金に関する資料をまとめる:家賃、修繕準備金など資金的な管理などについてもまとめておきましょう。

 

まとめ

マンションを売却するとき、もっとも気になるのが売却価格です。次の活動への資金計画などとも関係してくるので、全体的な計画を立てておくことが大切です。また、査定を受けるまでに査定のポイントを知り、準備しておくことで売却価格アップも狙えます。うまく査定をしてもらい、納得のいく売却へとつなげましょう。


参考:

マンション査定の注意点!絶対に知っておいてほしい鉄則5選|お家のいろは

マンションの査定価格に影響する7つのポイントと注意点|マンション売却の達人

早く、高くだけじゃない!マンション売却【3つの秘訣】|nomu.com

知っておきたい売却・査定相場比較|MUFG

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