投資用ワンルームのリノベーション費用は?物件価値は上がる?

投資用ワンルームのリノベーション費用は?物件価値は上がる?

投資用のワンルームを上手に運用するためには、入居希望者に受け入れてもらえるような部屋を維持することが大切です。マンション一棟をフルリノベーションするのと違い、ワンルームをリノベーションするのは気分的にも楽だと考えられます。効率的にリノベーションをして物件への注目度を高め、空室対策を図りたいものです。しかし気になるのは費用と効果。リノベーションにはどれくらいの費用が必要で、結果、どれくらいの価値アップが望めるのでしょうか。具体的な事例を考えてみましょう。

リノベーションする前に考えておくこと

ワンルームのリノベーションは面積が限られているため、古くなったところを新しく変える程度に終わりがちです。しかし大切なのは、空室対策となるリノベーションを行い、部屋を探している人に注目してもらう物件に仕上げることです。そのために、どんな視点が必要なのかを確認しておきましょう。

入居者のニーズを知る

まず、そのエリアのマンションの入居者の年齢層やニーズを把握しておきましょう。男性が多いとか、女性が中心だとか、高齢者のひとり暮らしが多いとか、入居者の性別や年齢、生活パターンによってリノベーションのイメージが変わります。

リノベーションできない部分の存在を知る

リノベーションをするとき、どこまでリノベーションができるのかを把握しておく必要があります。ワンルームマンションでは共用部分があるので、その部分は勝手にリノベーションをすることはできません。また、そのマンションの管理規約などで制約がある場合もありますから、確認が必要です。

例えば、フローリングの変更においても防音対策の基準が設けてある場合は、それをクリアしたリノベーションでなくてはなりません。

リノベーションに必要な費用目安

リノベーションといっても、どれくらいの工事をするかによって費用にかなり差が出ます。

最初に、リノベーションによってどのようなイメージを実現したいのかを決めておく必要があります。

原状回復(壁と床)を基本としたリノベーション

クロスの張り替えや床の変更と言っても、一般的で機能的なものを想定した原状回復が目的のリノベーションなら、クロス張り替えが6万円程度から、床の張り替えが10万円程度から可能です。

原状回復であっても、一部にデザイン性の高いクロスを使うと雰囲気をがらりと変えることができます。例えば、ナチュラルな雰囲気のワンルームにリノベーションするなら木目調の壁クロスを選んだり、レンガ調の壁クロスを一部に採用したりするのもよいでしょう。しかしこうしたクロスは一般的なクロスの2倍程度の費用がかかる場合もあります。

また、表面に強度を持たせるために特殊コーティングをしてあったり、防かび効果を期待できる壁クロスであったりすると、機能によっても価格が大きく変わります。

床面も天然無垢材を使用した床材から一般的なものまでさまざまですから、予算内で選択することが大切です。

一室をイメージ通りにフルリノベーション

原状回復を超えて、一室を入居者のニーズに合うようにフルリノベーションする場合は、入居者のニーズに合わせることが大切です。例えば、入居者に男性のサラリーマンが多い地域のワンルームなら、シンプルな仕上げのなかに一部こだわりのあるデザイン的要素を加えるようにして、都会的な雰囲気に仕上げるのもおすすめです。

一例として、掃除のしやすい機能的でシンプルな白いクロス(一般的なもの)を使用して大半の壁を貼り替え、水回り、キッチン周りには一見コンクリートに見えるデザインのクロスにするといったように、こだわりを持たせるのもよいでしょう。キッチンは男性でも自炊する人が増えていることを考慮して、自炊しやすい二口のコンロを設置します。

バス・トイレ・洗面所は一体型のままですが、トイレは温水洗浄便座に変更し、白に統一して清潔感のあるタイル風のクロスに変えます。

基本的な生活時間が夜になることを想定し、例えば照明には船舶用のライトを使用して客船のイメージを加えるといったように、電気をつけたときの雰囲気を想像してリノベーションを計画しましょう。

なお、これだけのリノベーションをすると費用が200万円を超える可能性が高くなります。

リノベーションでどれだけ物件価値が上がる?

リノベーションを考えるとき、原状回復を目的とするか、入居者のニーズに合わせたフルリノベーションをするかによって、費用は大きく変わります。しかしリノベーションをするからには、空室が埋まり家賃収入が得られるようにならなければ意味がありません。

フルリノベーションをして仮に200万円が必要だったとしても、リフォームをしない場合に比べて、すぐに空室が埋まり、家賃収入が得られるようになるのであれば、長期の空室で家賃収入ゼロであるよりも経済的に安定するとも言えます。まずは収入面でどちらが増収になるかを確認してみましょう。

例えば、リノベーションをする前の家賃が5万円であったワンルームを家賃6万円に引き上げます。フルリノベーションをして、入居者のニーズに合ったイメージの部屋になった場合は、家賃の値上げが実現できる可能性は高いと言えます。もし家賃をアップできれば、月に1万円上がるだけで年間12万円の賃料収入増となります。

しかし、家賃を値上げする際には周りの家賃相場との兼ね合いが大切です。また、リノベーションをしても築年数は変わらないので、家賃の値上げに期待し過ぎるのは問題です。

どれくらいのリノベーションをするかを迷った場合は、費用対効果を考えてみましょう。リノベーションしてすぐに入居者が決まればリノベーション期間を除く空室期間がゼロになるので、空室による損失もゼロとなります。

原状回復では空室リスクが高いのであれば、原状回復をするにも費用は必要なわけですから、少し余分に費用は必要であっても、長期的な視野を持って、フルリノベーションを行うのがよいとも言えます。

一方で、入居希望者があとを絶たない人気の地域にあるワンルームマンションであるなら、原状回復のみをして貸し出す方が、費用も時間も負担が少ないのでよいでしょう。

まとめ

ワンルームのリノベーションによって空室リスクを解消するには、入居者のニーズに合ったリノベーションをすることが必要です。まずは、徹底した事前リサーチを行いましょう。そしてリノベーションをする場合には、どれくらい費用が変わるのか見積もりをとって確認しましょう。さらに、周辺にある同等のワンルームの家賃と比較しながら、家賃の値上げが可能な範囲を考慮して、どれくらいで費用が回収できるかの見極めも必要です。

こうした要素を事前に把握しておき、人気のワンルームになるようなリノベーションを目指しましょう。

 

参考:

壁紙・クロス|建材通販アウンワークス

投資用ワンルームをリノベーションして価値を上げる|リノベりす

費用対効果を最大に!ワンルームのリフォームに関する費用を完全解説|リフォームガイド

ワンルームマンションのリノベーション費用と相場をチェック!空き部屋をなくして入居率を上げよう!|LIMIA

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