原状回復ガイドラインとは?トラブルを防ぐために知っておくべきこと

原状回復ガイドラインとは?トラブルを防ぐために知っておくべきこと

賃貸住宅を貸したり借りたりするときは、双方の間で賃貸借契約を結びます。そのなかに賃借人が退去する際は原状に回復しなければならない旨が記されています。ただ、住んでいれば劣化は免れません。例えば、太陽光が十分に差し込む部屋は賃借人にとって魅力ですが、床や壁、畳は太陽光によって色褪せなどが促進され、借りた時点の状態ではなくなります。また、住んでいる間にうっかり壁を汚してしまった、というようなことなども起こりえるでしょう。そうした借りた時点とは違った状態になったとき、どちらの責任でどれまで回復させなければならないのでしょうか。こうした問題はトラブルを招くことがあります。今回は賃貸物件の退去時に起こりえるトラブルを防ぐための原状回復に関するガイドラインを確認していきましょう。

 

ガイドラインとはどういったもの?

賃貸住宅の賃貸借契約は賃借人と賃貸人の双方が合意して契約を交わすものです。それでも退去時にトラブルが起こることがあります。それは原状回復をするにあたり、どちらの費用負担で回復するのかということが主な原因です。国土交通省が示している原状回復をめぐるトラブルとガイドラインは、原状回復の費用負担に関して、妥当だと考えられる基準を示しています。

平成10年3月に取りまとめられた後、平成16年、平成23年に裁判事例やQ&Aの追加などを行い、改訂版が出されました。

(国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について)

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

 

原状回復が示す原状とは?

原状回復の定義がわからなければ、どこまで回復したらよいのかがわかりません。まずは国土交通省のガイドラインで定義されている原状回復を確認してみましょう。

原状回復とは

国土交通省の定義によると、原状回復義務について「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」となっています。そしてこの費用は賃借人負担としています。

言い換えれば、経年劣化によって畳が色褪せしたとか、通常の掃除はしていたけれど、なんとなく壁が汚れてきたなどについては、賃借人が原状回復の義務を負う必要はありません。通常の使用による損耗などを修繕する費用は、毎月の家賃に含まれているものなのです。

つまり、原状回復は賃借人が借りた当時の状態(新しさ)に戻すことではないのです。

善管注意義務違反、故意・過失とは

通常使用を一般的な生活を送るうえでの使用とすると、窓を開けて太陽光を入れた結果、畳が色褪せしたなどは通常使用による劣化といえるでしょう。ではそれ以外はどういったものでしょうか。確認しておきましょう。

  • 善管注意義務違反

善管注意義務というのは「善良なる管理者の注意義務」のことで、民法第400条に定められています。条文には、特定のものを引き渡し義務を持って使用している人は、善良なる管理者の注意を以て使用しなければならないと記されています。つまり、賃貸物件を借りている人は、善良に(通常の生活で使用する範囲で)、部屋や設備を使用しなければならない、ということです。

  • 故意・過失

故意というのは意図的にという意味合いが含まれます。例えば、壁を蹴って穴を開けてしまったとか、子どもが壁に落書きをしたなどは故意と判断されます。

過失というのは、うっかりといった意味合いが含まれます。わざとではないけれど、不注意によって部屋を傷めたり汚したりしてしまった場合も、過失を判断される場合があります。

 

具体的な事例

では、具体的な事例をみてみましょう。

  • 家具を置いていたところのカーペットがへこんだ、あるいは床に跡がついた

この事例は通常使用による劣化とされ、回復の費用は賃貸人の負担になる可能性が高いケースです。同様に、壁に貼ったポスターなどによって壁クロスに跡が残った場合も、ポスターを貼っていなかったところに太陽光が当たり、クロスの色が変色したため、跡が残ったと考えられます。これらのケースのように自然現象による劣化と考えられるときは、多くの場合で賃貸人の負担による回復となるようです。

  • 壁に残った画鋲やピンの穴

最もよくある事例ですが、クロスに残ったピンの穴などは、壁の下地ボードの張り替えが必要ない程度ならば賃貸人の負担で回復されるケースが多いと考えられます。

一方、不注意で壁に家具や物をぶつけて穴を開けたとなると、下地ボードを修繕しなければならない場合が多く、これは通常使用による劣化の範囲を超えていると見なされる可能性が高いといえます。不注意によるものと判断された場合は、賃借人の費用負担で回復することになります。

  • 飲みこぼしによるカーペットのシミや洗濯機下の水漏れによる床の劣化など

うっかり飲み物をこぼす、水漏れを起こすなどはありえます。しかしこうした場合、その後のお手入れや掃除をきちんと行えばシミを残すことも、床を劣化されることも防ぐことができます。よって、こうした事例は善管注意義務違反と見なされ、賃借人の費用負担を請求されることが多いようです。ただし高層マンションで、上階の住人の不注意で水が溢れ、下階の天井にシミがついてしまったような場合は、下階の住民への過失は問われません。さらに天井からの水漏れが電化製品などへ影響を与え、その影響が甚大であった場合は、話し合いによって賃貸人あるいは上階の住人より補償される場合もあるようです。

  • ペットによる柱などの傷やニオイの不着

ペット飼育可能住宅であっても、通常の掃除をあきらかに怠ったと見なされる状態であれば、善管注意義務違反と見なされることがあります。例えば、付着しやすいペットの臭いでも、丁寧な掃除や換気を心がけているとある程度は防げます。また床や壁の掃除もこまめに行えば、ある程度は汚れを防止できます。こうした通常でもできる工夫や手入れを怠ったと見なされると、賃借人に原状回復の費用負担が発生することが多いようです。逆に、汚れや臭いの付着を防ぐための生活の工夫をわかってもらえると、トラブルにはならないことも多い事例です。

 

まとめ

賃貸物件での原状回復は賃貸人にとっても賃借人にとっても解釈が難しい場合があります。国土交通省が示しているガイドラインなどを参考にして、トラブル回避を考えましょう。

賃貸人にとって、次に借りる人が不快な思いをしないように状況を整え、維持したいと思うのは当然です。しかし、貸している以上経年劣化もしますし、生活による劣化も当たり前に起こります。

賃貸契約を交わす際に、原状回復に関するガイドラインを双方が確認し、原状回復とはどういう意味なのか、どうすればトラブルを防げるのか、考える機会を持つようにしましょう。

 

 

参考

原状回復費用とガイドラインの考え方|国民生活

賃貸の修繕義務 故意・過失・重大な過失|住宅SOS本舗

関連記事