重要事項説明って何を説明するの?説明方法とタイミングにも決まりがある!

重要事項説明って何を説明するの?説明方法とタイミングにも決まりがある!

重要事項説明はさまざまな契約を結ぶ際に実行されなければならないものです。身近なところでは、生命保険や自動車保険などの保険の契約時、または賃貸マンションや賃貸戸建てなど、賃貸物件の賃貸契約を結ぶときに経験することになるでしょう。ところで、重要事項説明書の内容はどういったものなのでしょうか。また契約時どのように説明すればいいのでしょうか。その説明方法には決まりがあるのでしょうか。いろいろと疑問が湧きます。今回は不動産契約においての重要事項説明に関する取り決めを解説します。

 

重要事項説明とは何を説明するの?

重要事項説明とは保険契約、売買契約、賃借契約、委託契約などの契約において、消費者にあらかじめ知らせるべき重要事項として、義務づけられている説明を指します。

不動産の契約に関する重要事項説明は宅地建物取引業法35条に定められています。では細かく確認していきましょう。

誰が重要事項説明を作って説明をするのか

重要事項説明は物件を売る側、貸す側が、買う側、借りる側に対して行う説明ですから、作成するのも売る側、貸す側です。また説明を行うのは宅地建物取引士の資格を持っている者でなくてはなりません。

賃貸物件の場合も、販売物件の場合も、直接オーナーが取引する場合は別として、多くの場合は仲介業者が委託を受けて実行することになります。つまり、買う側や借りる側に示す重要事項説明を作るのは、宅地建物取引業者である仲介業者ということになります。

その内容

重要事項説明に書かれている内容は次の項目です。説明する側の立場から確認してみましょう。

  • 仲介業者の説明

この重要事項説明の事項はどんな不動産(仲介)業者が作り、説明したかを明示します。不動産業者としての免許番号、免許年月日、商号、事務所の所在地、説明をする人物(取引主任者の氏名や取引士証主任士番号)についても示す必要があります。

  • 物件に関する説明

取引する物件に関する説明を明示します。物件の存在する土地の地番や面積、公簿・実測面積、建物家屋番号、構造、床面積、建設確認番号などが書かれている必要があります。またここに明示する情報はどこから得たものであるかを示しておくことも必要です。登記簿に記されている権利関係の事項も示します。特にマンションの場合には権利関係がどうなっているのか、建物の利用や管理、修繕の状態・条件はどうなっているのかなども明示、説明しなくてはなりません。

  • 水道・ガス・電気・下水に関する説明

物件で利用できる水道・ガス・電気・下水などインフラに関することを明示します。

  • 物件が接する道路に関する説明

物件が接している道路がどのようなものであるかを明示します。その際、図面を載せるようにします。

  • 法令上の制限にかかわる説明

都市計画法や建設基準法などをはじめとする法令に基づく制限を受けている場合には、その旨を明示します。また建物の用途を制限する地域や、建物の大きさを制限する建ぺい率、容積率、敷地や道路との関係など規制内容なども示す必要があります。

  • 契約内容にかかわる説明

契約内容については主に次のような事項を明示します。

・代金、借賃以外に授受される金銭に関する事項

・契約解除に関する事項

・損害賠償や違約金に関する事項

・手付金などの保全措置の概要

・支払金や預かり金の保全措置の概要

・金銭の貸借あっせんに関する事項

・瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要

  • 備考

土地・建物が土砂災害警戒区域内にあるときなど、耐震診断を受けた物件なのかどうか、および周辺環境などについても、あらかじめ告知しておくべき事項については明示、説明しなければなりません。

 

重要事項説明はいつ行うのか

宅地建物取引業法35条によると重要事項説明は契約が成立するまでの間に行うことが義務づけられています。つまり、買う側、借りる側が説明を受け、物件の状態や法律関係、取引内容などに理解をし、納得ができてからでないと契約できない、ということです。

しかし、一般的には契約する当日、サインと捺印をする前に説明を読み上げることが多いようです。これでは重要事項について精査することも、考え直すことも不可能です。買う側、借りる側にとって不利益になるばかりか、売る側、貸す側にとっても後にトラブルのタネを残すことにもなります。

契約するまでに時間を作り、きちんと説明することを心がけなければなりません。

説明方法はどうするのが正しいのか

重要事項説明は宅地建物取引士という有資格者が資格証を提示したうえで、説明を始めなくてはなりません。その説明は説明する側と説明を受ける側が同じ書類(重要事項説明)を1部ずつ持ち、それぞれが見ている状態で、口頭で行われます。

専門用語も含まれているため、説明を受ける側にとっては聞いただけでは理解が難しいことが少なくありません。口頭説明に移る前に、目を通す時間を設けるのが基本です。

口頭で説明を受けながら、一気に全文を読み上げられても理解、納得ができません。そのため、ある程度の区切り(内容ごと)で、不明点を質問できる時間をとることが大切です。そして、質問に対しては納得が得られるまで説明をする必要があります。

すべての内容を口頭で説明した後、最後に内容を理解しているか、納得しているかを確認し、契約の成否を決めてもらうことになります。

まとめ

重要事項説明はさまざまな契約に際して行われることです。ただ単に契約する側に伝えたからと言って、理解してもらわなければ双方にリスクを負いかねません。専門資格や専門知識を日々学んでいくことはもちろん、契約する側の立場に立ちながら、説明の仕方にも注意をするべきです。契約前にひと手間かけておくことで、気持ちの良い取引を心がけましょう。

 

参考:

不動産重要事項説明書作成について!|不動産の知恵袋

重要事項説明書に書かれる内容を知ろう|SUUMO住活マニュアル

重要事項説明って何?|公益社団法人全日本不動産協会

宅地建物取引業法 法令改正・解釈について|国土交通省

「重要事項説明書」はいつ読むべきか?|REGuide

重要事項説明書の重箱の隅 〜誰が原本?〜|Eito

重要事項説明・書面交付制度の概要|国土交通省

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