家賃交渉はどんなタイミングで行われる?オーナーは何を基準に判断すればよい?

家賃交渉はどんなタイミングで行われる?オーナーは何を基準に判断すればよい?

賃貸住宅を借りるとき、すでに入居しているけれど契約更新をするとき、賃借人にとって契約や契約更新の条件の第一に来るのはやはり家賃でしょう。もちろん周辺環境や居住環境は大切ですが、家賃が生活を圧迫するというものでは住み続けられないからです。しかし賃貸人(オーナー)にとっては、家賃交渉に応じることは大きな負担になります。今回は、そもそも家賃交渉があった場合に誰が対応するのか、賃借人から主にどのようなタイミングで家賃交渉が行われるのかを考えます。また、家賃交渉をされたときには何を基準に判断すればよいのか、うまく交渉を進めるコツはあるかを考えてみましょう。

家賃交渉は誰が対応するの?

賃借人が「家賃を下げてもらいたい!」と思ったら、誰と交渉をする形になるのでしょうか。それは、その物件がどのような管理体制になっているかによります。賃貸物件の管理には、オーナーが直接管理をしている場合と、管理会社が入っている場合があるからです。

オーナーが直接管理をしている場合

オーナーが直接管理をしているのであれば、賃借人は紹介してもらった不動産会社と家賃交渉をし、その不動産会社からオーナーに交渉結果の金額を伝えてもらうことになります。

管理会社が入っている場合

オーナーが賃貸物件の管理を管理会社に委託している場合は、物件を紹介してもらった不動産会社とは別に管理をしている不動産会社が存在することになります。そのため、賃借人が物件を紹介してもらった不動産会社がオーナーに交渉をするのではなく、賃借人が物件を紹介してもらった不動産会社を通して管理会社と交渉をして、さらにそこからオーナーに伝えてもらう形になります。

つまり、賃借人が家賃交渉をしようとしても、不動産会社、管理会社を通してしか行えないことになります。オーナーが直接管理をしている場合に比べると、賃借人にとっては交渉のハードルが高くなっている状況と言えるでしょう。

家賃交渉は主にどのようなタイミングで行われる?

実際に、家賃交渉はどのようなタイミングで行われることが多いのでしょうか? 大きな可能性としては、以下の2つが考えられます。

  1. 賃借人が契約前に内覧するとき
  2. 賃借人がすでに入居していて、契約を更新するとき

 

まず、1. 「賃借人が契約前に内覧するとき」について説明します。賃借人が新規に入居する場合なら、さまざまな条件を確認して、納得もして、「あとは家賃だけが希望通りなら、契約したいのに」というときに、家賃交渉をする可能性があります。

次に、2. 「賃借人がすでに入居していて、契約を更新するとき」について説明します。この場合、契約前には分からなかったが、住んでみて初めて分かる不便さや住み心地などを理由に、賃借人から家賃交渉をされる可能性が高いです。

家賃交渉をされたらどうする?

基本的に、どの物件も家賃交渉は可能なものであり、賃借人が交渉できないということはありません。では、実際に家賃交渉をされたとき、オーナーは何をもとに家賃交渉に応じるかどうかを判断していけばよいのでしょうか? また、交渉をうまく進めるには、どのようなコツがあるのでしょうか?

判断の基準になるのは、「家賃の妥当性」

判断の基準となるのは、「家賃の妥当性」であると言えます。つまり、周辺環境や設備の状態、築年数などから考えて、妥当な家賃だと多くの人が納得している物件であれば、値下げ交渉をされても、値下げは難しいと判断できます。

賃借人は、新規契約のタイミングにしろ、契約更新のタイミングにしろ、契約賃貸物件を選ぶ前に希望している地域の物件をいくつか内覧しているのが普通です。つまり、比較する対象を知っているということです。

賃借人の家賃交渉に備えて、まずは地域の同じような条件の物件の家賃相場を把握しておきましょう。そして、最低価格から最高価格までを把握しておいて、賃借人が要求している値下げが妥当かどうかを判断しましょう。

「空室対策」が必要なときは柔軟な対応も必要

どれだけ家賃相場を理解していても、判断に迷う場合があります。それは、「空室対策」が必要な場面です。築浅の物件なのに空室が目立つような場合は、家賃交渉をむげに断ることで、長期間にわたり賃借人を得られずに、空室が続く可能性もあります。そのようなときは、家賃交渉に柔軟に対応することも必要です。

一方で、「築年数も古いうえに、設備も一般的で、便利というほどの機能も付いていないけれど、空室はない」という賃貸物件なら、家賃と物件のバランスがとれていると判断している人が多いということになります。この場合は、家賃交渉に応じなくても、ほかの借り手が見つかる可能性が高いと言えます。家賃交渉に応じたとしても、大幅な家賃ダウンに応じる必要はないと考えられます。

家賃交渉にうまく対応するコツ

上述の通り、オーナーが直接管理をしている場合にしても、管理会社が入っている場合にしても、賃借人との交渉の窓口となるのは、物件を紹介した不動産会社であることが多いです。そのため、賃借人の要求の内容が妥当なのか判断するには、不動産会社からの情報が鍵になります。

「家賃の妥当性」や「空室対策」について考えるのはもちろん必要ですが、家賃交渉をしている賃借人が、「物件を貸したい人なのか」「これからも住み続けてほしい人なのか」は、不動産会社の担当にしか分からないことがほとんどです。せっかく家賃交渉に応じても、賃借人が今後トラブルを起こすようでは困ります。

家賃交渉の窓口となる不動産会社をうまく味方につけて、賃借人についての情報を収集し、家賃交渉に臨むようにしましょう。

まとめ

家賃交渉で家賃が下がることは、賃借人にとってはとてもうれしいことですが、賃貸人(オーナー)にとっては、たとえ5000円が下がっただけでも12ヵ月で6万円も収入が下がることになります。しかも、同じ条件で貸している賃借人がいるなかでの家賃値下げは、トラブルのもとにもなりかねません。

家賃交渉に応じるかどうかは、「家賃の妥当性」といったことをしっかりと考えたうえで判断しましょう。

また家賃交渉をしている賃借人の情報を不動産会社から上手に引き出して、今後を見据えたうえでの判断ができるようにしましょう。

 

参考

家賃交渉を成功させるコツ 入居前・入居中・更新時の適切なタイミングも紹介 |SUUMO

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