「法定更新」とは?「合意更新」や「自動更新」との違いを知ろう

「法定更新」とは?「合意更新」や「自動更新」との違いを知ろう

賃貸借契約で物件を貸す場合、あるいは土地を貸している場合、1年ごとあるいは2年ごとという一定期間を定めて契約の更新をすることがあります。一般的に更新には「合意更新」と「自動更新」があり、さらに「法定更新」という定めがあります。それぞれに意味する内容も異なります。「自動更新」と「法定更新」は結果的にはどちらも同じように、オーナーと借り主の双方が話し合いをしなくても更新されることになりますが、それらの違いも含め、きちんと把握しておかないと更新料や退去のタイミングなどに関するトラブルのもとになるかもしれません。今回は、「合意更新」や「自動更新」について解説したうえで、「法定更新」について説明していきます。

「合意更新」とは

合意更新とは、契約に定められた一定期間を迎え、契約の更新をするかどうかに当たって、借り主、貸し主の双方が「それまでの契約内容に問題はないか、不満はないか」「社会経済情勢に合わせた賃料であるか」などを見直し、更新料の支払いを含め、双方が更新するに当たっての内容に合意したうえで行う更新のことをいいます。

合意更新では更新する際に、契約条件の見直しをして変更をすることは認められているのですが、借地借家法の強行規定によって借り主に不利益になるような条件をつけることは禁止されており、無効になります。

「合意更新」のメリットとデメリット

合意更新のメリットは、更新するたびに契約を見直して契約書を作成し直すことになるので、社会の経済情勢に適した家賃や条件を反映できる、という点です。また、借り主の意見も契約時に反映させることができるので、双方の信頼関係を保ちやすいとも考えられます。

一方、合意更新のデメリットとして考えられるのは、更新するたびに手続きを踏む必要があることです。多くの場合はオーナーが委任している不動産会社が執り行いますが、借り主にとっては更新のたびに確認が必要となり、手間がかかるとも言えます。また、こうした手続きを行うための手数料も発生する可能性があり、どちらがどのような形で負担するのかも決めておく必要があります。

「自動更新」とは

自動更新というのは、「契約の際に賃貸借契約の期間が満了した際は、従前の契約と同一の条件で、同一の期間における賃貸借契約を更新する」旨を定めておく更新の方法です。

「自動更新」のメリットとデメリット

自動更新のメリットは、更新するたびに手続きをする必要がなく、不動産会社に委任している場合でも、そのための手数料が発生しないことです。借り主にとっても更新するたびに更新料が発生することを心配する必要がないので、長く居住したいと考えるきっかけになるかもしれません。

一方、自動更新のデメリットとして考えられるのは、契約の内容や条件を見直すきっかけがないため、社会経済の急激な変化が生じている場合でも、家賃の値上げもしくは値下げに関して、双方の意見を反映しにくいことでしょう。

また借り主の諸条件が変化していても、それが把握しにくいことになります。例えば、収入面、連帯保証人面などは変化が発生しやすい条件ですが、それがオーナーには把握できない可能性があります。これもデメリットのひとつとして挙げられるでしょう。

「法定更新」とは

法定更新というのは、借り主(消費者)保護の立場から借地借家法によって定められたものであり、自動的に契約期間が更新される更新方法です。契約している借り主が契約期限を迎える日の一定期間前(多くは1カ月~2カ月前)に、契約を更新しない、あるいは契約内容を見直したいとの意向を通知しない場合は、今までと同じ契約内容で、同じ条件で、更新をしたと見なされます。こうして更新された契約期間には定めがないものとされます。

また、オーナー側から家賃の交渉をし、契約の見直しをしたい場合には、契約を満了する1年~6カ月前までにその旨を通知し、契約満了までに双方が合意して新たな契約を締結しなければなりません。もし合意が得られない場合は法定更新となります。

法定更新というのは、もし更新条件の話し合いが期日までに締結しなかった場合、借り主が生活をするための家を失いかねない状況を防ぐためのものです。さらに、法定更新は法的に定められたものであるため、借り主に不利益になるような特約を定めることは許されていません。つまり、更新料の支払いや更新する際の条件などに関する話し合いはなされなくても、自動的に行われる更新であるとも言えます。

仮に、オーナーが更新を拒否したい場合には、正当な事由が必要です。

オーナーにとって「法定更新」にメリットはある?

法定更新は借り主を保護するために定められている更新のシステムであるため、オーナーにとっては、特にメリットとして挙げられる点がありません。

契約見直しを打診するにもかなり前から通知をする必要がありますし、さらにそのうえで双方の合意が得られないと、契約見直しにはならず法定更新となるわけですから、オーナーにとってはかなり厳しい更新方法であると言えます。

法定更新をした場合の更新料支払いについて

合意更新の場合は、更新のたびに契約を見直し、双方が納得した契約内容で更新をすることになります。自動更新の場合は従前の契約内容を継続することになります。

では「法定更新」をした場合、契約はどのようになるのでしょうか。トラブルになりやすいのが、更新料の支払いについてです。事例を挙げて確認してみましょう。

最初に取り交わした賃貸借契約において定めた期間を満了したときには、更新料(更新後の家賃の○○月分)を借り主が支払うことが明記されており、同一の条件で契約が更新される旨を規定していたとしましょう。

こうした条件において、オーナーが更新時に家賃の変更を希望したのであれば、その旨を1年~6カ月前までに通知する必要があります。また契約の解除を希望し、更新をしない場合にも同様に通達をしなければ、賃貸借契約は法定更新されることになります。

このような事例において、法定更新された状況で更新料の請求はできるのでしょうか。それは賃貸借契約書の書き方によって異なります。

契約書に「更新の際に、賃借人は賃貸人に更新料として新賃料の○○カ月分を支払う」とだけ書かれている場合には、更新料の支払い義務が賃借人に発生するかどうかの裁判所判断が分かれています。つまり必ず更新料が支払われるとは限らないということです。

一方、契約書に「合意更新であるか、法定更新であるかの別に関わりなく、更新の際に、賃借人は賃貸人に更新料として新賃料の○○カ月分を支払う」と明記されている場合には、オーナーは借り主に更新料の支払いを請求しやすくなり、支払いも実行される可能性が高くなります。

まとめ

賃貸借契約の更新については「合意更新」と「自動更新」があり、双方の合意がなされない場合は、「法定更新」となることを確認してきました。一般的に居住者が賃貸物件から退去するために解約を申し込まない限り、あるいは、オーナーが契約の見直し、契約の解除を定められた期間をもって通達しない限りは「法定更新」となることも確認しました。こうした更新に関する規定は、借り主(居住者)の生活を保護するための法律によるものですので、オーナーはしっかりと理解をしておく必要があります。とくに、更新料支払いに関するトラブル回避のためにも、最初の契約書の書き方を確認しておくことは重要です。

 

参考

契約更新のタイプについて正しく知ろう!|ReDocS

合意更新と法定更新|借地権問題.com

家賃をもとに支払う更新料とはどんなものなのか|アパマンショップ

賃貸契約更新〜退去解約までの流れ|不動産賃貸経営博士

賃貸借契約の更新方法とメリット・デメリット|スウィートホーム

賃貸借契約が法定更新された場合に、更新料を請求できるか?|不動産問題・建築トラブル他法律相談 弁護士利根川竜一

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