賃貸における火災保険の加入義務とは?

賃貸における火災保険の加入義務とは?

賃貸物件を借りたり、不動産投資のため融資を利用して物件を購入したりする場合、通常は火災保険への加入が必要です。言い換えると、ひとつの物件に対し、借主側と貸主側の双方が火災保険に加入していることになります。これはどういうこと? と疑問がわきますね。実は、火災保険の内容が、貸主と借主では違うのです。今回は貸主と借主それぞれの保険内容の違い、火災保険に加入しなければならない理由、貸主が加入しておいたほうがよい火災保険について説明します。

必要な補償内容を把握することが大切

貸主が加入するのも、借主が加入するのも「火災保険」という名目なので混乱しそうですが、実は、貸主と借主では、必要とする補償内容は異なります。ここを理解していれば、火災保険はもしものときに自分の生活を守るための保険であると納得できるでしょう。以下にそれぞれが必要とする補償内容を確認していきましょう。

貸主が必要とする補償内容

貸主が加入する火災保険は、「住宅火災保険」や「住宅総合保険」と呼ばれる保険です。

この保険は、所有する物件が火災や竜巻など予期せぬ災害や事故で損壊してしまい、修理や建て替えが必要になった場合の費用が補償されるものです。

加えて、施設賠償責任保険などの特約を付けることで、所有する物件が老朽化や欠陥などで不具合を起こし、住人に損害が出た場合の弁償費用を補償するなど、補償範囲を広げることも可能です。

貸主が加入する火災保険は、経営する建物自体や建物の不具合によって、借主に被害を与えた場合の費用を補償する保険といえるでしょう。

借主が必要とする補償内容

例えば、借りている賃貸物件で火災が発生したとします。自分の責任ではなかったとしても、被害は借りている部屋にもおよぶ可能性が高いといえます。その場合、損害を被るのは家財です。借主が保険で補償してほしいのは、家財の被害を補填(ほてん)するための資金ということになります。

また、借りている部屋から失火したとします。民法では失火責任を問う場合、重大な過失がなければ損害賠償責任は負わせないと規定されています。しかし、賃貸借契約には、原状回復義務(部屋を借りてから生じた損傷を回復する義務)を負うことが明記されていたはずです。つまり、退去するときに原状回復するための費用を請求されることになるのです。借主が加入する火災保険は、失火して賃貸物件に被害を与えてしまった場合に、原状回復費用を補償します。また、失火責任法が定める範囲を超える重大な過失があれば、借主が賠償をする責任を問われますが、その際の費用も火災保険によって補償されます。

火災保険に加入しなければどうなる?

賃貸物件を借りる際、ほとんどの場合、火災保険への加入が義務付けられています。また、賃貸物件を運営しようと考え、物件の購入に不動産投資ローンを利用した場合にも、通常は融資の条件として火災保険加入が義務付けられています。それでは、火災保険への加入が任意である場合は、保険に加入しないとどのようなリスクがあるのでしょうか。

貸主にとっては、物件が火災や落雷などで被害を受け、当該物件を継続的に賃貸に供することができなくなると、家賃収入が得られなくなり、家賃収入からの融資返済ができなくなることが考えられます。そうした場合、火災保険に加入していないと補償されず、自力で返済金を払い続けなければならないことになります。

また借主にとっては、借りている物件が火災や事故などで破損し、自分の家財道具へ被害がおよんでも補償はされません。また、失火した場合も原状回復費用の補償が得られないので、費用は自己負担となります。

こうした状況は自力で費用を捻出できる範囲を超える場合が多いため、融資を受ける場合も、賃貸契約を結ぶ場合も、保険加入を条件とするケースが多いのです。

貸主と借主はどんな保険に入るべき?

上述のとおり、貸主と借主に必要な補償内容はそれぞれ異なります。それゆえに双方が火災保険に加入しておく必要があること、また火災保険に加入しない場合のリスクの大きさも理解できたでしょう。

では、必要な補償内容を満たす保険とはどういったものでしょうか。具体的に確認していきましょう。

貸主が入るべき保険

住宅火災保険(特約を付ける場合は住宅総合保険となることもあります):建物を守るための基本的な火災保険です。自然災害や事故などへの対応を考え、特約を付けておく必要があります。

施設賠償責任保険:管理が不十分であったり、欠陥があったりしたことによって起こったケガ、事故など損害を発生させた場合に補償されます。

家賃補償保険:建物に損害が発生した結果、家賃収入が得られず損失を被った場合に補償されます。

借主が入るべき保険

家財保険:借主が所有している家財の損害を補償します。失火の場合も、もらい火の場合でも家財損害に対する補償がなされます。

借家人賠償保険:貸主への原状回復義務を果たすために必要な補償がなされます。借主の失火による損害に対して補償されます。

修理費用保険:借りている部屋に損害を受け、自己費用で修理を行った場合に補償されます。

個人賠償責任保険:日常生活において、他人に被害を与えた場合の補償がなされます。水漏れを起こした、下階のベランダにものを落として被害を与えたなどの場合、そのほか、自転車事故、物損事故なども補償内容に含まれる場合もあります。

貸主が火災保険を選ぶためのポイント

ここまで、必要な補償内容と保険の種類を確認してきました。それでは貸主の場合、必要な保険にすべて加入しておけば問題ないのでしょうか。もちろん、補償されるという意味では十分に目的は果たせるかもしれません。しかし、保険に加入するにも費用が発生するので、補償内容と掛け金のバランスを確認することも大切です。つまり、貸主が加入する保険を選ぶときは、総合的な判断が必要なのです。

また、地域的な特徴から補償内容の充実を図っておく必要もあります。例えば、海岸沿いのリゾート地に賃貸マンションを所有している場合、地震による津波被害の危険性は都心の物件よりも高いといえます。そうした条件によっても補償内容を充実させておかなければなりません。

さまざまな特約が用意されている保険は、専門家に何が必要なのかを説明してもらい、掛け金などが不動産投資による収支に適しているかなどについても相談することが大切です。

まずは、複数の保険会社について、各社が提供する保険内容に関する情報を集め、相談をはじめましょう。

最近では、複数の保険会社の保険を総合的に扱っている窓口もあります。自分が求める補償内容をまとめておくと相談しやすいでしょう。

保険会社を選ぶ際には、賃貸契約の際に借主が入るための火災保険についても適切なアドバイスや商品紹介をしてくれる保険会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

火災保険は貸主と借主の双方が入っておく必要があることが理解できたでしょうか。

保険は何もなければ掛け金の無駄という考え方もありますが、もしものときに備えるリスクヘッジとしては、けして高額なものではありません。しかし、保険会社に勧められるままの内容で入ってよい、ということではありません。貸主が補償すべき責任範囲を理解し、それに十分備えておける内容を含む保険に加入すべきです。また借主も万が一に備え保険に加入しておけば、毎日の生活を安心して送ることができます。高いリスクを負わないために、必要な補償内容を満たす保険に加入することを検討しましょう。

 

参考サイト

賃貸マンションでの「もらい火」等のリスク! 借主、貸主が備えるべき保険とは?|ユニヴ・ライフ

アパートオーナーが知らないと損する火災保険の種類と特約を徹底解説|MIRAIMO

賃貸契約時の火災保険って何?火災保険に加入する理由、概要、解約方法を紹介します|エイブル

火災保険 貸主、借主どちらが入らなければいけないの?|弘前賃貸プラザ

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