マンション減価償却の条件と割合は?不動産投資で損をしないために

マンション減価償却の条件と割合は?不動産投資で損をしないために

不動産投資の必要経費として、減価償却費という項目があります。減価償却費とはどういった費用でしょうか。不動産投資で得た所得に対して課される税金を節約するためには、減価償却費について理解しておく必要があります。賢く節税をして不動産投資で利益を得るために、今回はマンションの減価償却について確認しましょう。

減価償却費とは?

まずは減価とは何かを見ていきましょう。

減価とは、建築物や機械設備など購入後長期間にわたって使用する資産に適用される考え方です。経年劣化によって建物や設備の価値は年々下がっていき、最終的には価値がなくなります。

減価により年々下がった分の価値を支出と見て、経費に計上する仕組みが減価償却です。

つまり、減価償却費とは、事業用の固定資産である機械や備品、建物などの取得原価を、購入した年度に全額経費として計上せず、国が定めた一定の耐用年数(使える年数)を用いて計算をし、毎年の必要経費として計上することです。

不動産投資目的でマンションを購入した場合、その費用は減価償却費として計上できます。マンションは建物が年々老朽化していくと考えられるため、購入費用を耐久年数で割った額を毎年の減価償却費として計上するのです。

建物価格のみが対象

ただし、マンションを一棟購入した場合であっても、区分投資で一室のみを購入した場合であっても、購入費用として認められるのは建物価格のみです。土地の取得価格は含まれません。土地は年々老朽化するものであるとは認められないからです。

不動産を購入した際の売買契約書を確認すると、土地と建物の金額がそれぞれ書かれています。そのうちの建物価格を減価償却費の計算に使用します。

売買契約書に土地と建物の金額が別々に明記されず、合算の金額しかわからない場合は、次のように計算をします。

建物の取得価格=不動産を購入した価格(土地+建物)×(建物の固定資産税評価額÷不動産の固定資産税評価額)

土地の固定資産税評価額は全国地価マップのウェブサイトで確認することができます。

http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

 

マンションの減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法を具体的に見ていきましょう。

減価償却費は取得価格に耐用年数に応じた償却率を乗じたものです。

減価償却費=取得価格×耐用年数に応じた償却率

耐用年数は、該当物件が今後何年使用できるかを示すもので、建物の構造によって異なります。耐用年数を調べる際には、該当物件がどういった構造であるのかを契約書で確認しておきましょう。また、中古資産の場合は経過年数によって耐用年数は異なります。

簡便法によると、法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数に、経過年数の20%に相当する年数を加えた年数が耐用年数とみなされます。

たとえば、法定耐用年数が30年の物件で、取得した時の経過年数が10年であった中古資産の場合、

法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数:30年−10年=20年

経過年数10年の20%に相当する年数:10年×20%=2年

耐用年数:20年+2年=22年

となります。

ケーススタディ

耐用年数は国税庁のウェブサイトで確認することができます。建物の状態に応じた償却率を確認し、減価償却費を計算してみましょう。

ケース:建物構造が鉄筋コンクリートのマンションの1室を平成20年に築10年の段階で購入。購入価格は建物部分のみで4,000万円。

まず、耐用年数を計算します。

このマンションの法定耐用年数は47年です。

47年−10年(築10年で購入)=37年

経過年数10年の20%に相当する年数:10年×0.2=2年

該当マンションの耐用年数は、37年+2年=39年

となります。

次に、償却率を確認しましょう。

償却率は国税庁のウェブサイトで確認できます(https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf#search=%27償却率+国税庁%27)。

上記によると該当マンションの償却率は0.026 です。

国税庁の減価償却資産の償却率表には、定額法と定率法のそれぞれの数値が示されています。

定額法は減価償却の対象となる金額を、毎年同額ずつ耐用年数間で分配する方法です。一方、定率法は毎年一定の割合で減価償却を計算します。定率法は建物設備の減価償却などの場合に適用される計算法で、建物本体に適用することはできません。したがって、建物本体の減価償却を計算するときは定額法を用います。

減価償却費を計算すると、

4,000万円×0.026=104万円 となります。

104万円を毎年の経費として計上できます。

まとめ

日常生活において減価償却費を意識する機会は少ないかもしれません。しかし、事業性の固定資産を手に入れたときはきちんと減価償却費を計算し、必要経費として計上することで、節税が期待できます。不動産投資においてもマンション購入費を減価償却して、上手に節税を考えましょう。細かな計算も必要ですが、不動産投資で着実に利益を上げるためには、経理処理の基礎知識を身につけることが大切です。今回の情報をヒントに、保有する固定資産の減価償却費を計算してみましょう。

 

参考

不動産投資の必須知識!マンション減価償却費の計算方法と利用方法|不動産投資のススメ

「よく聞く減価償却って何?」|飲食総合コンサルティング会社 コロンブスのたまご

減価償却費とは?計算方法や耐用年数の一覧など|個人事業主メモ

耐用年数表|国税庁

No.2106 定額法と定率法による原価償却(平成19年4月1日以降に取得する場合)|国税庁

No.5404 中古資産の耐用年数|国税庁

減価償却資産の償却率表|国税庁

全国地価マップ|資産評価システム研究センター

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